Ratgeber für selbstverwaltete WEGs

Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat: Checkliste in zehn Schritten (§ 29 Abs. 2 WEG)

Der Verwaltungsbeirat prüft nach § 29 Abs. 2 WEG den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, bevor die Eigentümer darüber beschließen, und versieht beide mit seiner Stellungnahme. Die Belegprüfung ist dabei keine Steuerprüfung, sondern eine dokumentierte Stichprobe: Stimmen Kontostände, gehen die Zahlen auf, passen Belege zu Buchungen und Buchungen zu Beschlüssen? Für eine kleine Gemeinschaft dauert das zwei bis vier Stunden — und es ist der beste Schutz des Beirats gegen Haftung.

Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 13. September 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020

1. Was das Gesetz vom Beirat verlangt

Der Verwaltungsbeirat ist ein Gremium aus Wohnungseigentümern, das die Versammlung per Beschluss bestellt (§ 29 Abs. 1 WEG). Seine Aufgabe steht in Absatz 2:

Zwei Dinge folgen daraus. Erstens prüft der Beirat vor der Versammlung, nicht in ihr — die Stellungnahme gehört als Anlage in die Einladung. Zweitens prüft er das Zahlenwerk, über das nach § 28 Abs. 2 WEG beschlossen wird: die Nachschüsse und Vorschussanpassungen, die sich aus der Jahresabrechnung ergeben. Wie tief, sagt das Gesetz nicht. Der Maßstab der Rechtsprechung ist die Sorgfalt eines gewissenhaften Eigentümers: plausibel prüfen, stichprobenhaft belegen, Auffälligkeiten nachfragen.

2. Vorbereitung: Unterlagen und Zeitpunkt

3. Die Belegprüfung in zehn Schritten

4. Die Stellungnahme: was hineingehört

Schriftlich, eine Seite, als Anlage zur Einladung. Sie ist kein Gütesiegel, sondern ein Prüfbericht:

1. Prüfumfang: welche Unterlagen vorlagen, wann geprüft wurde, wer geprüft hat, wie groß die Stichprobe war.
2. Ergebnis der Kontenprobe je Konto.
3. Befunde: fehlende Belege, Abweichungen, Buchungen ohne Beschluss, Rückstände — mit Betrag und Position, ohne Wertung der Person.
4. Empfehlung an die Versammlung: den Nachschüssen zustimmen, vertagen, oder zustimmen unter Vorbehalt der Klärung einzelner Punkte. Zur Entlastung des Verwaltenden gesondert Stellung nehmen.
5. Unterschrift der Beiratsmitglieder, die geprüft haben.

Die Stellungnahme wird in der Versammlung verlesen oder als Anlage ins Protokoll genommen. Findet der Beirat Fehler, die die Beträge je Einheit verändern oder einen Pflichtbestandteil betreffen, gehört der Hinweis auf die Anfechtungsfrist von einem Monat hinein — besser vertagen als beschließen und anfechten lassen.

5. Haftung des Beirats und Selbstverwaltung ohne Verwalter

• Haftung: Nach § 29 Abs. 3 WEG haftet ein unentgeltlich tätiger Beirat nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Grob fahrlässig ist, eine Abrechnung ungelesen abzuzeichnen. Eine dokumentierte Stichprobe, die einen versteckten Fehler übersieht, ist es nicht. Die Stellungnahme mit Prüfumfang ist deshalb der Haftungsschutz des Beirats.
• Selbstverwaltung: Ist ein Eigentümer zum Verwalter bestellt, prüft der Beirat ihn — das Vier-Augen-Prinzip, das sonst niemand herstellt. Der verwaltende Eigentümer sollte nicht zugleich im Beirat sitzen. Was der Verwaltende schuldet, steht im Ratgeber zu den Pflichten der Selbstverwaltung.
• Ohne Beirat: Jeder Eigentümer kann nach § 18 Abs. 4 WEG selbst Einsicht nehmen und dieselben zehn Schritte gehen. Wie die Abrechnung aufgebaut sein muss, zeigt der Ratgeber zur Prüfung der Jahresabrechnung.
• Entlastung des Beirats: ein eigener Beschluss, getrennt von der Entlastung des Verwaltenden. Sie ist Verzicht auf erkennbare Ansprüche — deshalb erst nach der Prüfung, nie im selben Tagesordnungspunkt.

6. Häufige Fragen

Muss eine WEG einen Verwaltungsbeirat haben?

Nein. Nach § 29 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer per Beschluss einen Beirat bestellen; eine Pflicht besteht nicht. Ohne Beirat prüft niemand die Abrechnung vor der Versammlung — jeder Eigentümer ist dann auf sein eigenes Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG angewiesen. In der Selbstverwaltung ist der Beirat das Vier-Augen-Prinzip gegenüber dem verwaltenden Eigentümer.

Wie haftet der Verwaltungsbeirat, wenn er einen Fehler übersieht?

Handelt der Beirat unentgeltlich, haftet er nach § 29 Abs. 3 WEG nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Wer die Abrechnung ungelesen abzeichnet, handelt grob fahrlässig; wer eine dokumentierte Stichprobe macht und einen versteckten Fehler übersieht, nicht. Deshalb ist die schriftliche Stellungnahme mit Prüfumfang der beste Schutz des Beirats.

Darf der Beirat Belege mitnehmen oder kopieren?

Das Gesetz gibt ein Einsichtsrecht, kein Herausgaberecht. Üblich und zulässig ist, dass der Verwaltende Kopien oder einen digitalen Ordner zur Verfügung stellt; in der Selbstverwaltung sollte das per Beschluss geregelt sein. Originale bleiben bei den Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft.

Was tun, wenn der Verwaltende die Einsicht verweigert?

Schriftlich mit Frist auffordern und auf § 18 Abs. 4 WEG verweisen. Bleibt die Einsicht aus, ist das ein Grund, die Entlastung zu verweigern und den Beschluss über die Nachschüsse zu vertagen. Der Anspruch ist gerichtlich durchsetzbar; bei einem externen Verwalter ist die Verweigerung ein Abberufungsgrund.

Kann die Gemeinschaft statt des Beirats einen externen Prüfer beauftragen?

Ja, per Beschluss und auf Kosten der Gemeinschaft, etwa einen Steuerberater oder einen Verband. Das ersetzt die Stellungnahme des Beirats nicht, ergänzt sie aber — sinnvoll bei großen Gemeinschaften, nach einem Verwalterwechsel oder wenn der Beirat sich die Prüfung nicht zutraut.

Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.