Eine WEG-Jahresabrechnung prüfen Sie in fünf Schritten: Formales und Beschluss, Gesamtabrechnung, Einzelabrechnung, Erhaltungsrücklage, Vermögensbericht. Fehlt ein Bestandteil oder geht die Kontenprobe nicht auf, besteht Klärungsbedarf; wirkt sich ein Fehler auf die beschlossenen Nachschüsse aus, kann er einen Anfechtungsgrund begründen — die Klagefrist beträgt einen Monat.
Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 13. September 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020
Nach § 28 Abs. 2 WEG stellt der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan auf, die auch die Einnahmen und Ausgaben enthält. In der Selbstverwaltung übernimmt das der verwaltende Eigentümer. Beschlossen wird nicht die Abrechnung, sondern die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse — die sogenannten Abrechnungsspitzen.
Der Bundesgerichtshof verlangt in ständiger Rechtsprechung (unter anderem Urteil vom 4. Dezember 2009, V ZR 44/09) eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung nach dem Ist-Prinzip mit den Anfangs- und Endbeständen aller Konten und einer gesonderten Darstellung der Erhaltungsrücklage. Dazu kommt seit der Reform der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG — ein eigenes Dokument, das jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist.
Kurz gesagt: Vollständig ist eine Jahresabrechnung erst mit Gesamtabrechnung, Einzelabrechnung je Einheit mit Verteilerschlüssel, Rücklagenentwicklung und Vermögensbericht. Fehlt einer dieser vier Teile, ist sie unvollständig — auch wenn die Zahlen stimmen. Ob daraus ein Anfechtungsgrund folgt, hängt von der Auswirkung auf die beschlossenen Beträge ab.
Die Reihenfolge folgt dem Aufbau der Abrechnung. Punkte mit dem Vermerk Pflicht sind gesetzliche oder höchstrichterlich anerkannte Anforderungen; ob ein Verstoß einen Anfechtungsgrund begründet, hängt von seiner Auswirkung auf die beschlossenen Beträge ab (BGH, V ZR 195/23).
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Beschlossen werden seit der Reform die Nachschüsse und Vorschussanpassungen; den alten Wortlaut legt der BGH regelmäßig in diesem Sinn aus (V ZR 102/23). Ausdrückliche Beschlusstexte stehen als Muster bereit.
Ohne Gesamtkosten und Schlüssel je Position kann niemand nachrechnen. Fehlende Erläuterung und tatsächlich falsche Verteilung sind zu unterscheiden: Das eine ist Klärungsbedarf, das andere betragsrelevant.
Auch professionelle Verwalter buchen gelegentlich Dezemberrechnungen ins alte Jahr. Die Jahresabrechnung folgt aber dem Zufluss- und Abflussprinzip — es zählt das Datum der Zahlung.
In Excel-Selbstverwaltungen fehlt er meist ganz. Bei Verwaltern zeigt er oft nur Girokonto und Rücklage, obwohl § 28 Abs. 4 WEG auch Forderungen und Verbindlichkeiten verlangt.
Ein Endstand allein sagt nichts. Erst Anfangsstand, Zuführung nach Soll und Ist, Entnahmen mit Beschlussbezug und Zinsen machen die Rücklage prüfbar.
Wird das laufende Konto aus der Rücklage gestützt, finanziert die Gemeinschaft Betriebskosten aus Erhaltungsmitteln. Das ist kein Formfehler, aber ein Warnsignal für den Wirtschaftsplan.
Nein. Seit der WEG-Reform beschließt die Versammlung nach § 28 Abs. 2 WEG nur über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse, also über die Abrechnungsspitzen. Einen Beschluss „Die Jahresabrechnung wird genehmigt“ legt der BGH regelmäßig als Beschluss über genau diese Zahlungspflichten aus (V ZR 102/23); ausdrücklich formuliert ist er ohne Auslegung verständlich.
Die Anfechtungsklage muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Die Frist läuft ab dem Tag der Versammlung, nicht ab Zugang des Protokolls.
Grundsätzlich nicht. Die Jahresabrechnung ist eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung nach dem Ist-Prinzip: Es zählt, was im Wirtschaftsjahr tatsächlich auf den Konten geflossen ist. Anerkannte Ausnahme sind die Heizkosten, die nach der Heizkostenverordnung verbrauchsbezogen abgerechnet werden.
Der Verwaltungsbeirat, wenn es einen gibt: Nach § 29 Abs. 2 WEG prüft er Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung und versieht sie mit seiner Stellungnahme. Gibt es keinen Beirat, prüft jeder Eigentümer selbst und kann nach § 18 Abs. 4 WEG die Belege einsehen.
Ja, wenn sie den Dreiklang je Kostenart zeigt: Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Ihr Anteil. Multiplizieren Sie die Gesamtkosten mit Ihrem Anteil am Schlüssel und vergleichen Sie mit der ausgewiesenen Zahl. Fehlt der Schlüssel, ist die Abrechnung nicht nachvollziehbar — ein Klärungsbedarf, den Sie vor der Versammlung anmelden sollten.
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Zum Abrechnungs-CheckWir bauen die Anwendung, mit der kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen. Zum Start im Januar 2027: Jahresabrechnung mit Kontenprobe und Vermögensbericht, Einzelabrechnungen mit Schlüssel. Geplant nach dem Start: Beschluss-Sammlung und Versammlung in der Anwendung. Tragen Sie sich auf die Warteliste ein, dann melden wir uns zum Start.
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Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.