Ratgeber für selbstverwaltete WEGs

Jahresabrechnung anfechten: Frist von einem Monat, Gründe und Ablauf (§§ 44, 45 WEG)

Angefochten wird nicht die Jahresabrechnung, sondern der Beschluss über die Nachschüsse und Vorschussanpassungen, die sich aus ihr ergeben. Die Klage muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden, gegen die Gemeinschaft, beim Amtsgericht am Ort des Grundstücks. Bis zum Urteil bleibt der Beschluss wirksam und der Nachschuss fällig. Wer die Frist versäumt, hat gegen den Beschluss auch bei einer fehlerhaften Abrechnung keine Handhabe mehr — es sei denn, er ist nichtig. Ob ein Fehler die Anfechtung trägt, hängt davon ab, ob er sich auf die beschlossenen Zahlungspflichten auswirkt.

Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 13. September 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020

Inhalt

Was das Gesetz sagt: Frist und Klageart
Die Fristen im Rechenbeispiel
Welche Fehler einen Anfechtungsgrund begründen können
Was vor der Klage zu tun ist
Ablauf, Kosten und Wirkung des Verfahrens
Häufige Fragen

1. Was das Gesetz sagt: Frist und Klageart

Seit der WEG-Reform gibt es drei Beschlussklagen (§ 44 Abs. 1 WEG): die Anfechtungsklage gegen einen fehlerhaften Beschluss, die Nichtigkeitsklage gegen einen Beschluss ohne Beschlusskompetenz oder gegen zwingendes Recht, und die Beschlussersetzungsklage, wenn die Gemeinschaft einen gebotenen Beschluss verweigert. Für die Jahresabrechnung ist fast immer die Anfechtungsklage einschlägig. Ihre Frist regelt § 45 WEG:

„Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.“

§ 45 WEG, Fassung seit 1. Dezember 2020

Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG), nicht die übrigen Eigentümer. Gegenstand ist der Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG über Nachschüsse und Vorschussanpassung — die Abrechnung selbst ist kein Beschluss und kann nicht angefochten werden. Sie ist aber der Grund: Ist sie fehlerhaft, beruht der Beschluss auf einer falschen Grundlage.

2. Die Fristen im Rechenbeispiel

Ereignis	Beispiel	Regel
Versammlung, Beschluss	Donnerstag, 23. Oktober 2026	Fristbeginn ist die Beschlussfassung, nicht das Protokoll.
Klage erhoben	spätestens Montag, 23. November 2026	Ein Monat, Eingang bei Gericht; fällt das Ende auf ein Wochenende, gilt der nächste Werktag.
Klage begründet	spätestens Mittwoch, 23. Dezember 2026	Zwei Monate; die Gründe müssen im Kern genannt sein, Vertiefung später ist möglich.
Bestandskraft ohne Klage	ab 24. November 2026	Auch ein fehlerhafter Beschluss ist dann endgültig — außer er ist nichtig.

Merksatz: Die Monatsfrist zählt ab der Versammlung, auch für Eigentümer, die nicht da waren. Wer das Protokoll abwartet, hat oft schon die Hälfte der Frist verbraucht.

3. Welche Fehler einen Anfechtungsgrund begründen können

Anfechtbar ist ein Beschluss, der Gesetz, Vereinbarung oder ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Maßgeblich ist dabei, ob sich der Fehler auf die beschlossenen Zahlungspflichten auswirkt (BGH, Urteil vom 20. September 2024, V ZR 195/23): Ein Abrechnungsmangel führt nicht automatisch zur erfolgreichen Anfechtung, und abgrenzbare Positionen können auch nur teilweise angefochten werden. Bei der Jahresabrechnung sind es in der Praxis diese Gruppen — dieselben, die der Ratgeber zur Prüfung der Jahresabrechnung in fünf Schritten durchgeht:

Gruppe AFormale Fehler der Versammlung

Einladungsfrist unter drei Wochen ohne Dringlichkeit, Einladung durch eine Person ohne Einberufungsrecht, Tagesordnungspunkt nicht bestimmt bezeichnet — siehe Ratgeber zur Einladungsfrist. Formfehler zählen, soweit sie sich auf die Willensbildung ausgewirkt haben können.
Einzelabrechnungen lagen nicht bei; die Eigentümer wussten nicht, worüber sie abstimmen.

Gruppe BUnbestimmter Beschlussgegenstand

Aus dem Beschluss und den bezeichneten Einzelabrechnungen lassen sich Nachschüsse und Vorschussanpassungen nicht bestimmen (§ 28 Abs. 2 WEG). Der alte Wortlaut „Die Jahresabrechnung wird genehmigt“ allein genügt dafür nicht — der BGH legt ihn regelmäßig als Beschluss über die Zahlungspflichten aus (V ZR 102/23); siehe Ratgeber zum Beschluss. Sonderumlagen oder Entlastung im selben Beschluss versteckt.

Gruppe CFehler im Zahlenwerk, die sich auf die Beträge auswirken

Ist-Prinzip verletzt: Rechnungsabgrenzungen, nicht geflossene Beträge. Anfangs- oder Endbestände fehlen, Kontenprobe geht nicht auf.
Verteilerschlüssel weicht von Teilungserklärung oder Beschluss ab; Heizkosten nicht nach Heizkostenverordnung; Einzelabrechnung ohne Gesamtkosten und Schlüssel.
Rücklagenentwicklung fehlt oder ist mit den laufenden Kosten vermischt.

Nicht ausreichendWas die Anfechtung nicht trägt

Der fehlende Vermögensbericht allein: Er ist nicht Beschlussgegenstand, sondern eine eigene Pflicht (§ 28 Abs. 4 WEG), die gesondert verlangt werden kann.
Unzufriedenheit mit der Höhe der Kosten, wenn sie tatsächlich angefallen und richtig verteilt sind. Die Abrechnung bildet ab, sie entscheidet nicht.
Rechenfehler im Cent-Bereich ohne Auswirkung auf die Verteilung — Gerichte verlangen einen Fehler, der sich auf das Ergebnis auswirkt.
Der alte Genehmigungswortlaut allein, wenn sich die Beträge aus den bezeichneten Einzelabrechnungen bestimmen lassen.

4. Was vor der Klage zu tun ist

Belege einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG) und den Fehler konkret benennen: Kostenart, Betrag, Schlüssel, Beleg. Ein Verdacht trägt keine Klage.
Vor der Versammlung schriftlich an den Verwaltenden und den Beirat — mit der Bitte um Korrektur oder Vertagung. Die Stellungnahme des Beirats ist der richtige Ort für den Befund.
In der Versammlung den Einwand zu Protokoll geben und Vertagung beantragen. Wird trotzdem beschlossen, ist der Einwand dokumentiert.
Frist notieren am Tag der Versammlung: einen Monat für die Klage, zwei für die Begründung. Bei Zweifeln in der ersten Woche eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht einschalten — wegen der Frist, nicht wegen der Sache.
Rechnerische Prüfung in fünf Minuten mit dem Abrechnungs-Check: Er zeigt, welche der 20 Punkte offen sind, und nennt je Punkt die Rechtsgrundlage — eine Aussage über die Erfolgsaussichten einer Klage trifft er nicht.

5. Ablauf, Kosten und Wirkung des Verfahrens

Gericht: Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG), unabhängig vom Streitwert. Anwaltszwang besteht dort nicht, ist aber wegen der Fristen und der Begründungsanforderungen ratsam.
Beklagte: die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter; ohne Verwalter durch die übrigen Eigentümer gemeinschaftlich. Die Kosten der Verteidigung trägt die Gemeinschaft — auch der Kläger anteilig, sofern das Gericht nichts anderes bestimmt.
Streitwert: nach § 49 GKG das Interesse aller Eigentümer an der Entscheidung, begrenzt auf das Fünffache des Klägerinteresses und den Verkehrswert der Wohnung.
Wirkung bis zum Urteil: Der Beschluss bleibt wirksam, der Nachschuss ist zu zahlen. Wer nicht zahlt, gerät in Verzug.
Nach der Aufhebung: Die Gemeinschaft beschließt neu, meist auf Grundlage einer korrigierten Abrechnung. Gezahlte Beträge werden verrechnet. Häufig hebt das Gericht nur den fehlerhaften Teil auf.
Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden, ohne Frist — aber nur bei fehlender Beschlusskompetenz oder Verstoß gegen zwingendes Recht, nicht bei Rechenfehlern.

6. Häufige Fragen

Ab wann läuft die Anfechtungsfrist, wenn ich nicht in der Versammlung war?

Ab dem Tag der Beschlussfassung, also der Versammlung — nicht ab Zugang des Protokolls und nicht ab Kenntnis. Wer nicht teilnimmt, muss sich das Ergebnis selbst beschaffen. Nur bei unverschuldeter Versäumung, etwa weil das Protokoll vorsätzlich zurückgehalten wurde, kommt Wiedereinsetzung in Betracht.

Muss ich den Nachschuss zahlen, obwohl ich angefochten habe?

Ja. Der Beschluss ist bis zur rechtskräftigen Aufhebung wirksam, der Nachschuss wird fällig. Wer nicht zahlt, riskiert Mahnkosten und Verzugszinsen. Wird der Beschluss aufgehoben, ist der Betrag zurückzuzahlen beziehungsweise mit dem neuen Beschluss zu verrechnen.

Gegen wen richtet sich die Anfechtungsklage?

Seit der WEG-Reform gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband (§ 44 Abs. 2 WEG), nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Die Gemeinschaft wird im Prozess vom Verwalter vertreten; ohne Verwalter von den übrigen Eigentümern gemeinschaftlich.

Wird bei einem Fehler die ganze Abrechnung aufgehoben?

Nicht zwingend. Gerichte heben den Beschluss über die Nachschüsse häufig nur insoweit auf, wie er auf dem Fehler beruht — etwa für eine falsch verteilte Kostenart. Der Rest bleibt bestehen, die Gemeinschaft beschließt über den korrigierten Teil neu. Das hängt vom Einzelfall und der Begründung der Klage ab.

Was kostet eine Anfechtungsklage?

Der Streitwert richtet sich nach § 49 GKG nach dem Interesse aller Eigentümer an der Entscheidung, begrenzt auf das Fünffache des Klägerinteresses. Bei einem Nachschussstreit von einigen hundert Euro liegen Gerichts- und Anwaltskosten meist im unteren vierstelligen Bereich. Wer verliert, trägt sie; vorher ist deshalb eine Vertagung in der Versammlung fast immer billiger.

Welche der 20 Punkte sind in Ihrer Abrechnung offen?

Der Check zeigt in fünf Minuten, welche Punkte offen sind, und nennt je Punkt die Rechtsgrundlage. Anonym, ohne Upload.

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Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Fristen sind nicht verhandelbar — bei Zweifeln in der ersten Woche nach der Versammlung eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht einschalten. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.