Ja, der Vermögensbericht ist seit dem 1. Dezember 2020 in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft Pflicht, auch ohne Verwalter und auch bei drei Einheiten. Er zeigt den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen zum Stichtag, wird jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt und nicht beschlossen.
Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 13. September 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020
Die Pflicht steht in § 28 Abs. 4 WEG, eingeführt durch die WEG-Reform mit Wirkung zum 1. Dezember 2020. Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen, der den Stand der in Absatz 3 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Bericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
„Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen, der den Stand der in Absatz 3 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.“
§ 28 Abs. 4 WEG, Fassung seit 1. Dezember 2020Das Gesetz kennt keine Bagatellgrenze und keine Ausnahme für Gemeinschaften ohne Verwalter. Wer die Verwaltung tatsächlich führt, erfüllt die Pflicht — in der Selbstverwaltung also der verwaltende Eigentümer oder die Gemeinschaft selbst.
Zwei Blöcke, die das Gesetz ausdrücklich nennt. Der Maßstab „wesentlich“ verlangt Übersichtlichkeit, keine kaufmännische Bilanz: Ein Eigentümer muss das Vermögen der Gemeinschaft auf einer Seite erfassen können.
Ein vollständiges Beispiel mit Zahlen einer fiktiven Acht-Einheiten-WEG steht im Vermögensbericht-Muster (Vorschau frei, vollständig kostenlos per E-Mail).
Wer: Der Verwalter; ohne Verwalter der verwaltende Eigentümer. Praktisch stellt ihn auf, wer auch die Jahresabrechnung führt, weil beide aus denselben Kontoständen entstehen.
Wann: „Nach Ablauf des Kalenderjahres“ ohne Tagesfrist. Praxisstandard ist die Vorlage zusammen mit der Jahresabrechnung, also innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Jahresende und rechtzeitig vor der Versammlung, die über die Nachschüsse beschließt. Stichtag ist in der Regel der 31. Dezember.
Form: Das Gesetz verlangt, den Bericht „zur Verfügung zu stellen“. Das erfüllt ein Versand als Anlage zur Einladung, eine Bereitstellung im Eigentümerportal oder die Aushändigung in der Versammlung. Ein Beschluss ist weder nötig noch vorgesehen; eine Unterschrift schreibt das Gesetz nicht vor. Datum, Stichtag und Aussteller gehören aus Beweisgründen trotzdem hinein.
Merksatz: Die Jahresabrechnung zeigt die Geldflüsse des Jahres, der Vermögensbericht den Vermögensstand zum Stichtag. Beides sind eigene Dokumente — ein Absatz „Rücklage“ am Ende der Abrechnung ersetzt den Bericht nicht.
Im Abrechnungs-Check ist der Vermögensbericht Prüfpunkt 17 und ein Pflichtpunkt: Fehlt er, steht die Ampel auf Rot, unabhängig von allen anderen Antworten.
Viele Verwalterberichte zeigen genau das — und sind damit unvollständig. Forderungen und Verbindlichkeiten stehen dann oft in einem separaten „Vermögensstatus“ im Anhang, der nicht als Vermögensbericht bezeichnet ist. Wer prüft, sucht beide Blöcke an einer Stelle.
Ein Kontoauszug belegt das Bankguthaben, mehr nicht. Er sagt nichts über offene Hausgelder, unbezahlte Rechnungen oder die Entwicklung der Rücklage.
Die Entwicklung der Erhaltungsrücklage gehört nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in die Jahresabrechnung. Der Vermögensbericht wiederholt den Stand und ergänzt das übrige Vermögen — beides ist erforderlich.
Wie Sie die gesamte Abrechnung in fünf Schritten durchgehen, steht im Ratgeber zur Prüfung der Jahresabrechnung.
Nein. Grundstück und Gebäude gehören den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, nicht der Gemeinschaft als Verband. Der Vermögensbericht zeigt nur das Verwaltungsvermögen: Rücklagen, Bankguthaben, Forderungen, Verbindlichkeiten und nennenswertes Sachvermögen wie einen Heizölvorrat.
Nein. Ein Kontoauszug zeigt nur das Bankguthaben. § 28 Abs. 4 WEG verlangt zusätzlich den Stand der Rücklagen mit ihrer Entwicklung sowie Forderungen, Verbindlichkeiten und wesentliches Sachvermögen. Viele Verwalterberichte, die nur Girokonto und Rücklage nennen, sind deshalb unvollständig.
Das Gesetz nennt in § 29 Abs. 2 WEG ausdrücklich Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung als Prüfgegenstand des Beirats. Da der Vermögensbericht zusammen mit der Abrechnung vorgelegt wird, sollte der Beirat ihn mitprüfen: Fehlt er oder ist er unvollständig, gehört das in seine Stellungnahme.
Beschlossen wird er nicht, eine Unterschrift schreibt das Gesetz nicht vor. Er muss jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt werden, also zugänglich sein, etwa als Anlage zur Einladung oder im Eigentümerportal. Datum, Stichtag und Aussteller gehören aus Beweisgründen trotzdem hinein.
Jede Rücklage wird einzeln ausgewiesen, etwa die Erhaltungsrücklage je Haus bei Untergemeinschaften oder eine beschlossene Liquiditätsrücklage. Für jede gehören Anfangsstand, Zuführungen, Entnahmen, Zinsen und Endstand in den Bericht.
Der 20-Punkte-Check prüft Formales, Gesamt- und Einzelabrechnung, Rücklage und Vermögensbericht in fünf Minuten — kostenlos, anonym, ohne Upload.
Zum Abrechnungs-CheckWir bauen die Anwendung, mit der kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen. Zum Start im Januar 2027: Jahresabrechnung mit Vermögensbericht, der aus denselben Buchungen entsteht und nicht vergessen werden kann. Tragen Sie sich auf die Warteliste ein, dann melden wir uns zum Start.
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Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.