Muster & Anleitung für selbstverwaltete WEGs

Vermögensbericht der WEG: Muster nach § 28 Abs. 4 WEG

Seit der WEG-Reform ist der Vermögensbericht in jeder Eigentümergemeinschaft Pflicht — auch bei Selbstverwaltung. In Eigenregie geführte WEGs übersehen ihn am häufigsten von allen Pflichtbestandteilen. Hier finden Sie ein Muster mit Anleitung, typischen Fehlern und Antworten auf die wichtigsten Fragen. Den Anfang sehen Sie hier, das vollständige Muster schicken wir Ihnen kostenlos per E-Mail.

1. Wer muss den Vermögensbericht erstellen — und wann?

Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Die Gemeinschaft muss eine ordnungsmäßige Vermögensinformation gewährleisten. Ein bestellter Verwalter erfüllt die Aufgabe als Organ; ohne Verwalter ist die Erstellung innerhalb der Gemeinschaft wirksam zu organisieren — etwa durch einen Beschluss, der einen Eigentümer damit beauftragt. Wer die Verwaltung nur tatsächlich führt, ist dadurch nicht Verwalter im Sinne des § 28 Abs. 4 WEG.

Der Bericht ist ein eigenständiges Dokument neben der Jahresabrechnung: Die Abrechnung zeigt die Geldflüsse des Jahres, der Vermögensbericht den Vermögensstand zum Stichtag (in der Regel der 31. Dezember). Er wird nicht beschlossen, sondern jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt; die Kenntnisnahme kann im Protokoll festgehalten werden. Er ist nach Ablauf des Kalenderjahres innerhalb angemessener Zeit zu erstellen — üblich ist die Bereitstellung zusammen mit der Jahresabrechnung vor der Eigentümerversammlung (Muster samt Fristenrechner).

2. Pflichtinhalte nach § 28 Abs. 4 WEG

Das Gesetz verlangt zwei Blöcke:

• Stand der Rücklagen: insbesondere die Erhaltungsrücklage — mit nachvollziehbarer Entwicklung (Anfangsstand, Zuführungen, Entnahmen, Zinsen, Endstand). Zinsen sind Einnahmen der Gemeinschaft; ob sie der Rücklage zugeordnet werden, folgt aus der Zweckbindung und der Beschlusslage — Steuerabzug und Bankentgelte sichtbar ausweisen. Kontostand, Rücklagen-Soll und verfügbare Rücklage getrennt nennen. Gibt es weitere beschlossene Rücklagen, gehören sie als eigene Zeilen hinein.
• Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens: Bankguthaben aller Konten, Forderungen (vor allem offene Hausgelder und Ansprüche gegen Dritte, jeweils mit Zahlungsstand und Vermerk, ob sie bestritten sind), Verbindlichkeiten (offene Rechnungen, Darlehen mit Restschuld) sowie nennenswertes Sachvermögen (z. B. Heizölvorrat als Vorratswert mit Bewertungsbasis, Geräte).

„Wesentlich" heißt: Es gilt ein Maßstab der Übersichtlichkeit, keine kaufmännische Bilanz. Kleinteilige Positionen dürfen zusammengefasst werden — entscheidend ist, dass ein Eigentümer das Gesamtvermögen der Gemeinschaft auf einen Blick erfassen kann.

1. Block 1Stand der RücklagenErhaltungsrücklage mit Anfangsstand, Zuführungen, Entnahmen, Zinsen und Endstand.
2. Block 2 · aBankguthabenAlle Konten der Gemeinschaft zum Stichtag, einzeln benannt.
3. Block 2 · bForderungenOffene Hausgelder und Ansprüche gegen Dritte, etwa Versicherungserstattungen.
4. Block 2 · cVerbindlichkeitenOffene Rechnungen und Kredite der Gemeinschaft.
5. Block 2 · dSachvermögenNennenswertes wie Heizölvorrat oder Geräte — geschätzt, wenn nötig.

Maßstab ist Übersichtlichkeit, keine kaufmännische Bilanz: Kleinteiliges darf zusammengefasst werden.

3. Das Muster

Beispielwerte einer fiktiven 8-Einheiten-WEG — ersetzen Sie alle Zahlen und Angaben durch Ihre eigenen. Frei lesbar ist Block I mit der Erhaltungsrücklage; das vollständige Muster schicken wir Ihnen kostenlos per E-Mail. Über den Link in der E-Mail kopieren Sie den Text oder erzeugen eine Druckfassung.

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4. Die 4 häufigsten Fehler

5. Häufige Fragen

Muss der Vermögensbericht beschlossen werden?

Nein. Beschlossen werden nur die Nachschüsse bzw. Vorschussanpassungen aus der Jahresabrechnung. Der Vermögensbericht wird aufgestellt und jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt — ein Genehmigungsbeschluss ist weder nötig noch vorgesehen. Die Kenntnisnahme kann im Protokoll festgehalten werden.

Gilt die Pflicht auch für kleine oder selbstverwaltete WEGs?

Ja, ausnahmslos. § 28 Abs. 4 WEG kennt keine Bagatellgrenze. Ohne bestellten Verwalter muss die Gemeinschaft die Erstellung selbst organisieren, etwa durch einen Beschluss, der einen Eigentümer damit beauftragt; wer die Verwaltung nur tatsächlich führt, ist dadurch nicht Verwalter im Sinne des § 28 Abs. 4 WEG.

Bis wann muss der Bericht vorliegen?

Der Vermögensbericht ist nach Ablauf des Kalenderjahres innerhalb angemessener Zeit zu erstellen und allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen. Eine feste Frist von drei oder sechs Monaten nennt das Gesetz nicht; praktisch wird er zusammen mit der Jahresabrechnung rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung bereitgestellt. Fehlt ein einzelner Beleg, etwa die Abrechnung des Messdienstes, hält das nicht den ganzen Bericht zurück — vorläufige Werte werden als solche gekennzeichnet.

Wie detailliert müssen Forderungen und Verbindlichkeiten sein?

So detailliert, dass das Vermögen nachvollziehbar wird — „wesentlich" ist der Maßstab. Offene Hausgelder je Einheit, größere offene Rechnungen und zugesagte Erstattungen einzeln; Kleinstbeträge dürfen zusammengefasst werden.

Was passiert, wenn der Bericht fehlt?

Der Beschluss über die Nachschüsse wird dadurch nicht automatisch unwirksam — der Vermögensbericht ist eine eigenständige Pflicht nach § 28 Abs. 4 WEG, die dann unerfüllt bleibt. Eigentümer können die Aufstellung verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen; bei der Entlastung und in Streitfällen ist der fehlende Bericht regelmäßig ein Thema.

Hinweis: Dieses Muster und die Erläuterungen sind eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Passen Sie alle Angaben an die Verhältnisse Ihrer Gemeinschaft an; bei rechtlichen Zweifeln ist eine individuelle fachkundige Prüfung erforderlich. Gesetzliche Ansprüche gegen den Anbieter werden durch diesen Hinweis nicht ausgeschlossen.