Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Verwalter hat dieselben Pflichten wie eine mit Verwalter: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung mit Vermögensbericht, mindestens eine Versammlung im Jahr, Beschluss-Sammlung, Erhaltungsrücklage, Versicherungen und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Gesetz nimmt keine Pflicht zurück, nur weil niemand dafür bezahlt wird — es verlagert sie auf die Eigentümer selbst.
Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 13. September 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020
Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Jeder Eigentümer kann nach § 18 Abs. 2 WEG eine Verwaltung verlangen, die dem Gesetz, den Vereinbarungen und den Beschlüssen entspricht — die ordnungsmäßige Verwaltung. Was dazu gehört, zählt § 19 Abs. 2 WEG auf:
„Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere 1. die Aufstellung einer Hausordnung, 2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, 3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, 4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, 5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie 6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und mehr als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.“
§ 19 Abs. 2 WEG, Fassung seit 1. Dezember 2020Dazu kommen aus § 28 WEG Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht, aus § 24 WEG die jährliche Versammlung und die Beschluss-Sammlung, aus § 18 Abs. 4 WEG das Einsichtsrecht jedes Eigentümers in die Verwaltungsunterlagen. Keine dieser Pflichten setzt einen Verwalter voraus — sie treffen die Gemeinschaft, und die muss jemanden bestimmen, der sie erfüllt.
Empfehlung: Form A. Der Unterschied ist ein einziger Beschluss, der Gewinn ist Handlungsfähigkeit nach außen und eine eindeutige Verantwortung nach innen. Was bei Verwaltermangel sonst noch bleibt, steht im Ratgeber „Kein Verwalter gefunden“.
| Wann | Pflicht | Grundlage |
|---|---|---|
| Januar bis März | Kontostände zum 31.12. sichern, Belege des Vorjahres vollständig ablegen, Heizkostenabrechnung beim Messdienst anstoßen | § 28 Abs. 2, HeizkostenV |
| bis Mai / Juni | Jahresabrechnung mit Gesamt- und Einzelabrechnungen und Vermögensbericht aufstellen; Wirtschaftsplan für das Folgejahr entwerfen | § 28 Abs. 1, 2 und 4 |
| drei Wochen vor der Versammlung | Einladung in Textform mit Tagesordnung und Anlagen versenden | § 24 Abs. 4 |
| Versammlung, einmal im Jahr | Beschluss über Nachschüsse und Vorschussanpassung, über die Vorschüsse des Folgejahres, über die Entlastung; Protokoll | § 24 Abs. 1, § 28 Abs. 1 und 2 |
| unverzüglich danach | Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung eintragen, fortlaufend nummeriert | § 24 Abs. 7 und 8 |
| laufend | Vorschüsse einziehen und mahnen, Rechnungen zahlen, Rücklage auf getrenntem Konto ansparen, Versicherungen prüfen, Erhaltung und Verkehrssicherung, Belegeinsicht ermöglichen | § 19 Abs. 2, § 18 Abs. 4 |
| alle drei bis fünf Jahre | Bestellung des Verwaltenden erneuern; Vertrag und Vergütung prüfen | § 26 |
Ob die fertige Abrechnung alle Pflichtteile hat, zeigt der Ratgeber zur Prüfung der Jahresabrechnung in fünf Schritten; Vorlagen für Wirtschaftsplan und Vermögensbericht gibt es mit Erläuterung, vollständig kostenlos per E-Mail.
Der häufigste Fehlpunkt in Eigenregie. Er ist seit 2020 Pflicht, unabhängig von der Größe — Einzelheiten im Ratgeber zur Vermögensbericht-Pflicht.
„Die Jahresabrechnung wird genehmigt“ stammt aus dem alten Recht. Beschlossen werden Nachschüsse und Vorschussanpassung — siehe Ratgeber zum Beschluss über die Jahresabrechnung.
Erhaltungsmittel auf dem Girokonto werden für laufende Kosten verbraucht. Die Rücklage gehört auf ein eigenes Konto der Gemeinschaft mit dokumentierter Entwicklung.
Das Gemeinschaftsvermögen gehört der Gemeinschaft als Verband. Ein Privatkonto vermischt Vermögen, ist bei Tod oder Insolvenz des Eigentümers gefährdet und verstößt gegen ordnungsmäßige Verwaltung.
Ohne sie weiß beim Eigentümerwechsel niemand, was gilt. Die Sammlung ist Pflicht seit 2007 und wird beim Verkauf regelmäßig vom Notar oder Käufer angefordert.
Der Abrechnungs-Check prüft die Pflichtteile der Abrechnung in fünf Minuten — anonym, ohne Upload.
Ja. Das Gesetz schreibt keinen Verwalter vor. Allerdings gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung, sodass jeder Eigentümer sie verlangen kann — mit einer Ausnahme für Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, die einen Eigentümer zum Verwalter bestellt haben.
Nach § 9b Abs. 1 WEG alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich. Für jeden Vertrag, jede Kontoeröffnung und jede Zustellung brauchen Sie dann alle Unterschriften. Deshalb bestellen die meisten selbstverwalteten Gemeinschaften einen Eigentümer förmlich zum Verwalter.
Ja, wie jeder Verwalter: für Schäden aus schuldhaften Pflichtverletzungen gegenüber der Gemeinschaft. Eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den verwaltenden Eigentümer ist deshalb sinnvoll; ihre Kosten trägt üblicherweise die Gemeinschaft per Beschluss.
Nein, aber sie ist zulässig und üblich. Höhe und Aufgaben gehören in den Bestellungsbeschluss oder einen kurzen Verwaltervertrag. Auch ehrenamtlich gelten die gesetzlichen Pflichten in vollem Umfang.
Nach § 24 Abs. 8 WEG der Vorsitzende der Eigentümerversammlung, wenn kein Verwalter bestellt ist — es sei denn, die Eigentümer haben per Beschluss jemand anderen bestimmt. Die Sammlung ist fortlaufend zu nummerieren und unverzüglich zu ergänzen.
Der 20-Punkte-Check prüft Formales, Gesamt- und Einzelabrechnung, Rücklage und Vermögensbericht — in fünf Minuten, ohne Upload.
Zum Abrechnungs-CheckWir bauen die Anwendung, mit der kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen. Zum Start im Januar 2027: Buchhaltung mit Bankimport, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung mit Vermögensbericht — Pflichtteile können nicht fehlen, weil die Abrechnung ohne sie nicht fertig wird. Geplant nach dem Start: Beschluss-Sammlung und Versammlung in der Anwendung. Tragen Sie sich auf die Warteliste ein, dann melden wir uns zum Start.
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Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.