Seit der WEG-Reform wird nicht mehr „die Jahresabrechnung genehmigt" — beschlossen werden die Zahlungspflichten, die sich aus ihr ergeben: die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Ein guter Beschluss benennt diese Beträge ausdrücklich und bezeichnet die Einzelabrechnungen eindeutig. Hier sind Formulierungen, die genau das tun. Den Anfang sehen Sie hier, die vollständigen Beschlusstexte schicken wir Ihnen kostenlos per E-Mail.
Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse — also über die „Abrechnungsspitze": die Differenz zwischen dem, was jede Einheit nach Wirtschaftsplan gezahlt hat, und dem, was sie nach der Abrechnung tatsächlich tragen muss. Das Zahlenwerk selbst ist nur noch die Grundlage des Beschlusses, nicht sein Gegenstand.
Ein Beschluss im alten Wortlaut („Die Jahresabrechnung wird genehmigt") ist deshalb nicht automatisch fehlerhaft: Der Bundesgerichtshof legt ihn regelmäßig als Beschluss über die sich aus der Abrechnung ergebenden Nachschüsse und Vorschussanpassungen aus (Urteil vom 19. Juli 2024, V ZR 102/23). Der Wortlaut allein trägt keine Anfechtung. Entscheidend ist, ob sich die Beträge je Einheit aus dem Beschluss und den eindeutig bezeichneten Einzelabrechnungen bestimmen lassen — mit Jahr, Datum der Fassung, gegebenenfalls Version und Anlage. Wir empfehlen trotzdem, Nachschüsse und Vorschussanpassung ausdrücklich zu beschließen: Dann muss niemand auslegen.
„Die Eigentümerversammlung genehmigt die Jahresabrechnung 2026."
„Die Wohnungseigentümer beschließen die Einforderung der Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse gemäß den Einzelabrechnungen …"
Die Frist im Blick: Eine Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG). Die Frist läuft ab der Versammlung, nicht ab Zugang des Protokolls; ein Widerspruch an den Verwaltenden ersetzt die Klage nicht. Ein anfechtbarer Beschluss bleibt bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam — die Nachschüsse sind also zunächst zu zahlen.
Vom Jahresende bis zur Bestandskraft
Der Beschluss ist nur ein Schritt von fünf — und der, in dem die Zahlungspflichten je Einheit festgelegt werden.
Diese Vorlage bietet allgemeine Informationen zum deutschen Wohnungseigentumsrecht. Sie berücksichtigt keine abweichende Gemeinschaftsordnung und keine besonderen Umstände Ihrer Gemeinschaft. Prüfen Sie vor der Verwendung insbesondere die Zuständigkeit, die geltenden Beschlüsse, die Verteilungsschlüssel und die eingesetzten Beträge. Die Vorlage enthält keine Aussage zur Wirksamkeit eines konkreten Beschlusses. Bei rechtlichen Zweifeln ist eine individuelle fachkundige Prüfung erforderlich. Gesetzliche Ansprüche gegen den Anbieter werden durch diesen Hinweis nicht ausgeschlossen.
Auf Grundlage der Einzelabrechnungen [Jahr], Fassung vom [Datum], Version [Kennung], beschließen die Wohnungseigentümer die in der beigefügten Ergebnisübersicht je Einheit ausgewiesenen Nachschüsse und Herabsetzungen der für dieses Jahr beschlossenen Vorschüsse. Die Ergebnisübersicht ist Anlage dieses Beschlusses.
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Die Nachschüsse sind am [TT.MM.JJJJ] fällig. Soweit nach Berücksichtigung der Vorschussanpassung und der tatsächlich geleisteten Zahlungen ein Auszahlungsanspruch besteht, ist dieser am [TT.MM.JJJJ] fällig und auf das benannte Konto des Berechtigten zu überweisen.
Zahlungsrückstände und Überzahlungen aus dem individuellen Zahlungskonto werden gesondert dargestellt. Sie werden durch diesen Beschluss nicht als zusätzliche Abrechnungsspitze neu begründet. Über eine Entlastung wird mit diesem Beschluss nicht entschieden.
Abstimmungsergebnis: Ja-Stimmen: [__] · Nein-Stimmen: [__] · Enthaltungen: [__] — Der Beschluss ist [angenommen/abgelehnt].
Warum so und nicht anders: Die Einzelabrechnungen werden mit Jahr, Fassung und Version bezeichnet — „die Abrechnungen liegen vor“ genügt als Bezug nicht. Die Fälligkeit steht als festes Datum im Beschluss, denn § 28 Abs. 3 WEG legt keine Vierwochenfrist fest; ohne Regelung gilt § 271 BGB. Guthaben werden ausgezahlt; eine Verrechnung mit künftigen Vorschüssen ist nur als ausdrücklich formulierte Variante sinnvoll, die Fälligkeit, Berechtigten und die Gegenseitigkeit der Forderungen benennt (§§ 387–389 BGB) — eine Forderung gegen den Verkäufer lässt sich nicht mit dem Anspruch des Käufers verrechnen. Die Entlastung bleibt ein eigener Tagesordnungspunkt.
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Der Wirtschaftsplan bereitet die Entscheidung über die Vorschüsse vor. Unsere Vorlage bezeichnet diese Zahlungspflichten ausdrücklich. Den zugehörigen Plan erstellen Sie mit unserer Wirtschaftsplan-Vorlage (Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne).
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Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des Wirtschaftsplans für das Wirtschaftsjahr [Folgejahr], Fassung vom [Datum] (Anlage), die Vorschüsse zur Kostentragung und zur Zuführung zur Erhaltungsrücklage in Höhe der sich aus den Einzelwirtschaftsplänen ergebenden Beträge.
Die Vorschüsse sind monatlich im Voraus jeweils am 5. Kalendertag des Monats auf das Gemeinschaftskonto [IBAN] zu zahlen; fällt dieser auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag am Leistungsort, am folgenden Werktag. Die hier festgelegten monatlichen Vorschüsse werden ab [Datum] erhoben und gelten über das Kalenderjahr hinaus, bis ein neuer Vorschussbeschluss sie ersetzt.
Abstimmungsergebnis: Ja-Stimmen: [__] · Nein-Stimmen: [__] · Enthaltungen: [__] — Der Beschluss ist [angenommen/abgelehnt].
Seit Oktober 2024 zulässig: Mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen kann die rein virtuelle Versammlung beschlossen werden — für maximal drei Jahre. Wird der Zulassungsbeschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, muss bis einschließlich 2028 jährlich mindestens eine Präsenzversammlung stattfinden, soweit kein einstimmiger Verzicht beschlossen wird. Ein Verstoß gegen diese Präsenzpflicht führt nach § 48 Abs. 6 WEG für sich genommen weder zur Nichtigkeit noch zur Anfechtbarkeit der virtuell gefassten Beschlüsse.
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Die Wohnungseigentümer beschließen, dass Eigentümerversammlungen für die Dauer von drei Jahren ab Beschlussfassung auch ohne physische Präsenz der Eigentümer als virtuelle Versammlungen durchgeführt werden können. Die Teilnahme und die Ausübung der Eigentümerrechte müssen über ein geeignetes Videokonferenzsystem in einer der Präsenzversammlung vergleichbaren Weise möglich sein; die Zugangsdaten werden rechtzeitig vor der Versammlung auf einem sicheren Weg mitgeteilt.
Wird dieser Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, findet bis einschließlich 2028 jährlich mindestens eine Präsenzversammlung statt, soweit die Wohnungseigentümer nicht einstimmig darauf verzichten (§ 48 Abs. 6 WEG).
Abstimmungsergebnis (erforderlich: mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen): Ja-Stimmen: [__] · Nein-Stimmen: [__] · Enthaltungen: [__] — Der Beschluss ist [angenommen/abgelehnt].
Nein. Der Bundesgerichtshof legt den üblichen Genehmigungsbeschluss regelmäßig als Beschluss über die sich aus der Abrechnung ergebenden Nachschüsse und Vorschussanpassungen aus (Urteil vom 19. Juli 2024, V ZR 102/23). Der Wortlaut allein trägt keine Anfechtung. Entscheidend ist, ob sich die Beträge je Einheit aus dem Beschluss und den eindeutig bezeichneten Einzelabrechnungen bestimmen lassen. Eine Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG); bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung bleibt ein anfechtbarer Beschluss wirksam.
Nein. Es genügt die Bezugnahme auf die Einzelabrechnungen, wenn diese eindeutig bezeichnet sind (Jahr, Fassung vom, Version) und den Eigentümern vorliegen — deshalb gehören sie zur Einladung. „Die Abrechnungen liegen vor“ genügt als Bezug nicht; die Beträge je Einheit müssen aus den bezeichneten Abrechnungen eindeutig hervorgehen.
Das Stimmrecht steht grundsätzlich dem bei der Versammlung rechtlich zugehörigen Wohnungseigentümer zu; eine wirksame Vollmacht und gesetzliche Sonderfälle bleiben möglich. Wer einen Nachschuss schuldet, ist unter Berücksichtigung von Beschluss, Fälligkeit und rechtlichem Eigentumsübergang zu bestimmen. Der Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel im Kaufvertrag entscheidet dies gegenüber der Gemeinschaft nicht. Werdende Eigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG), der Erbfall und der Zuschlag in der Zwangsversteigerung sind gesondert zu betrachten.
Davon ist abzuraten. Die Entlastung des Verwaltenden ist ein eigener Beschlussgegenstand mit eigenen Folgen (Verzicht auf erkennbare Ansprüche) — getrennte TOPs halten beide Beschlüsse sauber.
Der Beschlusstext ist nur einer von 20 Prüfpunkten. Testen Sie Ihre komplette Jahresabrechnung in fünf Minuten — kostenlos, anonym, ohne Upload.
Zum Abrechnungs-CheckWir bauen die Anwendung, mit der kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen. Zum Start im Januar 2027: Buchhaltung mit Bankimport, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung mit Kontenprobe und Vermögensbericht, mit nachvollziehbaren Berechnungen und dokumentierten Regeln. Geplant nach dem Start: Beschlussvorlage aus der Abrechnung, Beschluss-Sammlung und Versammlung in der Anwendung. Tragen Sie sich ein, dann melden wir uns, sobald die Software startet.
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Hinweis: Diese Muster und Erläuterungen sind eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Beschlussformulierungen sind an die Gemeinschaftsordnung und die Verhältnisse Ihrer Gemeinschaft anzupassen; bei rechtlichen Zweifeln ist eine individuelle fachkundige Prüfung erforderlich. Gesetzliche Ansprüche gegen den Anbieter werden durch diesen Hinweis nicht ausgeschlossen.