Beschlossen wird seit der WEG-Reform nicht die Jahresabrechnung, sondern die Einforderung der Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse, die sich aus den Einzelabrechnungen ergeben. Die alte Formulierung „Die Jahresabrechnung wird genehmigt“ legt der BGH regelmäßig als Beschluss über genau diese Zahlungspflichten aus; ein Anfechtungsgrund ist der Wortlaut allein nicht. Entscheidend ist, dass sich die Beträge je Einheit aus dem Beschluss und den eindeutig bezeichneten Einzelabrechnungen bestimmen lassen.
Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 13. September 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020
Seit dem 1. Dezember 2020 trennt § 28 Abs. 2 WEG zwei Dinge, die vorher in einem Beschluss zusammenfielen: das Zahlenwerk und die Zahlungspflicht. Die Abrechnung stellt der Verwaltende auf; beschlossen werden nur die Beträge, die aus ihr folgen.
„Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die auch die Einnahmen und Ausgaben enthält.“
§ 28 Abs. 2 WEG, Fassung seit 1. Dezember 2020Der Beschlussgegenstand ist also die Abrechnungsspitze je Einheit: die Differenz zwischen den nach Wirtschaftsplan gezahlten Vorschüssen und dem Anteil, den die Einzelabrechnung ausweist. Ein Nachschuss wird eingefordert, ein Guthaben führt zur Anpassung der Vorschüsse. Die Jahresabrechnung selbst ist nur noch Grundlage des Beschlusses, nicht sein Gegenstand.
„Die Eigentümerversammlung genehmigt die Jahresabrechnung 2026.“
„Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2026 vom 15. März 2027: Die sich aus den Einzelabrechnungen ergebenden Nachschüsse werden eingefordert bzw. die beschlossenen Vorschüsse angepasst.“
Der neue Text nennt drei Dinge: die Grundlage mit Datum, den Gegenstand (Nachschüsse und Anpassung) und die Bezugnahme auf die Einzelabrechnungen. Je genauer die Bezugnahme — Jahr, Datum der Fassung, gegebenenfalls Version und Anlage —, desto eindeutiger sind die Beträge bestimmbar; „die Abrechnungen liegen vor“ genügt dafür nicht. Vollständige Beschlusstexte mit Fälligkeit und Abstimmungsergebnis, auch für den Wirtschaftsplan, stehen im Beschlusstext-Muster (Vorschau frei, vollständig kostenlos per E-Mail).
Warum die Fälligkeit hineingehört: Der Nachschuss wird erst mit dem Beschluss geschuldet. Steht keine Frist darin, beginnt nach der Versammlung die Diskussion, ab wann gemahnt werden darf.
Das Zahlenwerk ist seit der Reform nicht mehr Beschlussgegenstand. Den alten Wortlaut legt der BGH regelmäßig als Beschluss über die Zahlungspflichten aus (V ZR 102/23) — er führt weder zur Nichtigkeit noch für sich genommen zu einem Anfechtungsgrund, zwingt aber zur Auslegung. Wer Nachschüsse und Vorschussanpassung ausdrücklich beschließt, erspart sie sich.
Die Entlastung ist ein eigener Gegenstand mit eigenen Folgen: Sie ist ein Verzicht auf erkennbare Ansprüche. Getrennte Tagesordnungspunkte halten beide Beschlüsse sauber.
Er wird nach § 28 Abs. 4 WEG aufgestellt und zur Verfügung gestellt, nicht beschlossen. Er gehört als Anlage zur Einladung, nicht in den Beschlusstext — Einzelheiten im Ratgeber zur Vermögensbericht-Pflicht.
Eine „Sonderumlage“ oder eine Rücklagenzuführung, die nicht im Wirtschaftsplan stand, braucht einen eigenen Beschluss. Im Abrechnungsbeschluss versteckt fehlt ihr die Grundlage in der Abrechnung — das kann einen Anfechtungsgrund begründen.
Die Bestimmbarkeit der Beträge ist Prüfpunkt 2 im Abrechnungs-Check: Er fragt, ob sich Nachschüsse und Vorschussanpassungen aus dem Beschluss und den eindeutig bezeichneten Einzelabrechnungen ablesen lassen.
Nein. Der Bundesgerichtshof legt einen solchen Beschluss regelmäßig als Beschluss über die sich aus der Abrechnung ergebenden Nachschüsse und Vorschussanpassungen aus (Urteil vom 19. Juli 2024, V ZR 102/23); der Wortlaut allein trägt keine Anfechtung. Entscheidend ist, ob sich die Beträge aus dem Beschluss und den eindeutig bezeichneten Einzelabrechnungen bestimmen lassen. Für das nächste Jahr sollte der Beschlusstext trotzdem ausdrücklich auf Nachschüsse und Vorschussanpassung umgestellt werden.
Nein. Es genügt die Bezugnahme auf die Einzelabrechnungen mit Datum, wenn diese den Eigentümern mit der Einladung vorlagen. Die Beträge müssen aus den Einzelabrechnungen eindeutig hervorgehen — deshalb sind sie zwingend Anlage der Einladung.
Mit dem Beschluss — er begründet die Zahlungspflicht erst. Ohne wirksamen Beschluss kann die Gemeinschaft keinen Nachschuss einfordern. Eine Zahlungsfrist, etwa vier Wochen nach Beschlussfassung, und das Empfängerkonto gehören deshalb in den Beschlusstext.
Nach herrschender Rechtsprechung derjenige, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist — nicht, wer während des Abrechnungszeitraums Eigentümer war. Ausgleichsregelungen im Kaufvertrag wirken nur zwischen Käufer und Verkäufer, nicht gegenüber der Gemeinschaft.
Ja, mit umgekehrtem Vorzeichen: Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zur Rücklage; der Wirtschaftsplan ist die Grundlage des Beschlusses. Ein Beschluss über „den Wirtschaftsplan“ wird regelmäßig als Vorschussbeschluss ausgelegt — ausdrücklich formuliert ist er ohne Auslegung verständlich.
Der 20-Punkte-Check prüft neben dem Beschlussgegenstand auch Gesamt- und Einzelabrechnung, Rücklage und Vermögensbericht — in fünf Minuten, ohne Upload.
Zum Abrechnungs-CheckWir bauen die Anwendung, mit der kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen. Zum Start im Januar 2027: Jahresabrechnung mit Einzelabrechnungen und den Nachschüssen je Einheit als Anlage zum Beschluss; den Beschlusstext gibt es heute schon als Muster. Geplant nach dem Start: Beschlussvorlage aus der Abrechnung und Beschluss-Sammlung. Tragen Sie sich auf die Warteliste ein, dann melden wir uns zum Start.
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Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.