Wird eine Wohnung mitten im Wirtschaftsjahr verkauft, gilt gegenüber der Gemeinschaft eine einfache Regel: Vorschüsse schuldet, wer am jeweiligen Fälligkeitstag im Grundbuch stand; den Nachschuss oder das Guthaben aus der Jahresabrechnung schuldet oder erhält nach herrschender Rechtsprechung, wer am Tag der Beschlussfassung Eigentümer ist — nicht, wer die Kosten während des Jahres verursacht hat. Was Käufer und Verkäufer untereinander ausgleichen, regelt allein der Kaufvertrag.
Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 13. September 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020
Die Jahresabrechnung wird nach § 28 Abs. 2 WEG je Einheit für das ganze Wirtschaftsjahr erstellt. Beschlossen wird die Einforderung der Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse — die Abrechnungsspitze: die Differenz zwischen den beschlossenen Vorschüssen der Einheit und ihrem tatsächlichen Kostenanteil. Diese Spitze entsteht als Forderung erst mit dem Beschluss. Deshalb schuldet sie nach herrschender Rechtsprechung, wer im Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist — der Beschluss begründet die Schuld, nicht der Verbrauch.
Die Vorschüsse dagegen werden monatlich fällig, mit dem Wirtschaftsplan-Beschluss als Grundlage (§ 28 Abs. 1 WEG). Jede Rate schuldet, wer am Fälligkeitstag Eigentümer ist. Für die Gemeinschaft heißt das: Sie rechnet je Einheit ab, nicht je Person, und sieht nur den Eigentümer, der gerade im Grundbuch steht.
Zwei Ebenen, die man nicht vermischen darf: Das Verhältnis zur Gemeinschaft (wer schuldet der WEG) und das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer (wer trägt wirtschaftlich). Die Abrechnung regelt nur die erste Ebene. Der Ausgleich der zweiten steht im Kaufvertrag — oder er fehlt, und dann wird gestritten.
Einheit 2, Hausgeld 200 € monatlich, fällig am Ersten. Grundbuchumschreibung am 15. Mai 2026. Kostenanteil der Einheit für 2026 laut Abrechnung 2.700 €. Beschluss über die Nachschüsse am 20. März 2027.
| Posten | Betrag | Wer gegenüber der Gemeinschaft |
|---|---|---|
| Vorschüsse Januar bis Mai | 5 × 200 € = 1.000 € | Verkäufer — am 1. Mai stand er noch im Grundbuch |
| Vorschüsse Juni bis Dezember | 7 × 200 € = 1.400 € | Käufer |
| Kostenanteil der Einheit 2026 | 2.700 € | Einheit, ganzjährig |
| Abrechnungsspitze | 2.400 € − 2.700 € = −300 € | Nachschuss: Käufer, Eigentümer bei Beschluss am 20. März 2027 |
Der Käufer zahlt den vollen Nachschuss, obwohl er die Wohnung nur siebeneinhalb Monate hatte. Ob der Verkäufer ihm davon etwas erstattet, entscheidet der Kaufvertrag. Die Einzelabrechnung zeigt zur Information die Zahlungen je Person, damit beide ihren Ausgleich rechnen können — das ist eine Darstellung, keine Rechtsfolge. Genau so ist es im Ratgeber zum Beschluss über die Jahresabrechnung und in der Testfall-Bibliothek von WEGrat festgehalten.
Einschränkung: Die Zuordnung des Nachschusses zum Eigentümer bei Beschlussfassung entspricht der herrschenden Rechtsprechung, ist aber nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt. WEGrat hat den Punkt in das Fachanwalt-Review aufgenommen; bis dahin gilt hier die herrschende Meinung.
Nein. Vorschüsse, die vor der Grundbuchumschreibung fällig wurden, schuldet der Verkäufer; der Käufer tritt nicht in diese Schuld ein. Die Gemeinschaft muss sie beim Verkäufer eintreiben. Nur in der Zwangsversteigerung hat die Gemeinschaft nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein begrenztes Vorrecht aus dem Erlös.
Spiegelbildlich zum Nachschuss: der Eigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung. Die Gemeinschaft erstattet oder verrechnet mit ihm. Was Verkäufer und Käufer davon untereinander ausgleichen, regelt der Kaufvertrag — nicht die Abrechnung.
Gegenüber der Gemeinschaft die Grundbuchumschreibung: Erst mit ihr wird der Käufer Eigentümer und Mitglied der Gemeinschaft. Der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang von Nutzen und Lasten wirkt nur zwischen den Parteien. Der Verwaltende sollte sich das Datum der Umschreibung vom Grundbuchamt oder Notar bestätigen lassen.
Entscheidend ist die Fälligkeit, die der Beschluss bestimmt. Wird die Sonderumlage nach der Umschreibung fällig, schuldet sie der Käufer — auch wenn der Beschluss vor dem Verkauf gefasst wurde. Käufer sollten deshalb vor dem Vertrag die Beschluss-Sammlung einsehen.
Nein. Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 3 WEG), der rechnerische Anteil geht wirtschaftlich mit der Wohnung über. Verkäufer berücksichtigen ihn im Kaufpreis; der Vermögensbericht nennt den Stand zum Jahresende.
Prüfpunkt 12 des Checks: Soll-Vorschüsse, Ist-Anteil, Nachzahlung oder Guthaben. Fünf Minuten, ohne Upload.
Zum Abrechnungs-CheckWir bauen die Anwendung, mit der kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen. Zum Start im Januar 2027: Eigentümer mit Stichtagen, Vorschüsse der Person am Fälligkeitstag, Spitze beim Eigentümer am Beschlusstag, Zahlungen je Person in der Einzelabrechnung. Tragen Sie sich auf die Warteliste ein, dann melden wir uns zum Start.
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Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; die Zuordnung der Abrechnungsspitze folgt der herrschenden Rechtsprechung, die sich ändern kann. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.