Ratgeber für selbstverwaltete WEGs

Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung: drei Wochen ab Zugang richtig zählen (§ 24 Abs. 4 WEG)

Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss den Eigentümern mindestens drei Wochen vor dem Termin in Textform zugehen. Maßgeblich ist der Zugang, nicht der Versand. Eine ohne Dringlichkeit verkürzte Frist kann einen Anfechtungsgrund für die Beschlüsse der Versammlung begründen — auch für den über die Nachschüsse; die Klagefrist beträgt einen Monat.

Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 13. September 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020

1. Was das Gesetz verlangt

Die Frist steht in § 24 Abs. 4 WEG. Bis zur Reform galten zwei Wochen; seit dem 1. Dezember 2020 sind es mindestens drei. Die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann eine längere Frist vorsehen — dann gilt die längere.

Textform heißt: lesbar und mit erkennbarem Absender, ohne Unterschrift. Brief und E-Mail genügen. „Soll“ heißt nicht „kann“: Wird die Frist ohne Dringlichkeit unterschritten, kann das einen Anfechtungsgrund für die Beschlüsse der Versammlung begründen; ob er durchgreift, hängt davon ab, ob sich der Fehler auf die Willensbildung ausgewirkt hat.

2. So zählt die Frist — mit Rechenbeispiel

Die Frist läuft ab Zugang beim Eigentümer, nicht ab Versand. Wer am 21. Tag vor der Versammlung erst zur Post geht, ist sicher zu spät. Sicher rechnet, wer volle 21 Tage zwischen Zugangstag und Versammlungstag legt und beide Tage nicht mitzählt. Beim Postversand kommt eine angenommene Postlaufzeit von drei Werktagen dazu — maßgeblich bleibt der tatsächliche rechtzeitige Zugang.

Wer den Termin eingibt und den Versandweg wählt, bekommt beide Daten vom Fristenrechner auf der Einladungs-Musterseite. Im Streitfall müssen Sie den rechtzeitigen Zugang darlegen können — deshalb Versandtag, Versandweg und Empfängerliste dokumentieren.

3. Wer in der Selbstverwaltung einlädt

Nach § 24 Abs. 1 WEG beruft der Verwalter die Versammlung ein. Fehlt ein Verwalter, greift § 24 Abs. 3 WEG: Dann lädt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter ein. Gibt es auch keinen Beirat, kann ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen.

Für die Selbstverwaltung heißt das: Die Ermächtigung des verwaltenden Eigentümers sollte ausdrücklich beschlossen und in der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) festgehalten sein. Eine Einladung durch eine Person ohne Einberufungsrecht kann einen eigenen Anfechtungsgrund begründen — unabhängig von der Frist. Die Bezeichnung „verwaltender Eigentümer“ allein verschafft keine Einberufungsbefugnis; die Unterschrift nennt deshalb den Rechtsgrund: „[Name], zur Einberufung ermächtigt durch Beschluss vom [Datum], TOP [Nr.], gemäß § 24 Abs. 3 WEG“ — oder die Beiratsfunktion.

4. Was in die Einladung gehört

Ein vollständiges Anschreiben mit Tagesordnung für die ordentliche Versammlung steht im Einladungsmuster (Vorschau frei, vollständig kostenlos per E-Mail).

5. Die vier häufigsten Fehler

Ob die Einladungsfrist eingehalten wurde, ist Prüfpunkt 3 im Abrechnungs-Check. Die Frage lässt sich aus der Abrechnung allein nicht beantworten — deshalb fragt der Check danach.

6. Häufige Fragen

Reicht eine E-Mail als Einladung zur Eigentümerversammlung?

Ja. § 24 Abs. 4 WEG verlangt Textform, und die erfüllt eine E-Mail. Sicher ist, wer die Zustelladressen der Eigentümer dokumentiert hat und den Versand nachweisen kann. Für Eigentümer ohne E-Mail bleibt der Brief; die Teilungserklärung kann eine strengere Form vorsehen.

Wer lädt ein, wenn die WEG keinen Verwalter hat?

Nach § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter, wenn kein Verwalter bestellt ist oder dieser sich pflichtwidrig weigert. Fehlt auch ein Beirat, kann ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen. In der Selbstverwaltung sollte diese Ermächtigung ausdrücklich beschlossen und in der Beschluss-Sammlung festgehalten sein.

Was passiert, wenn die Einladungsfrist zu kurz war?

Die Versammlung darf stattfinden. Eine ohne Dringlichkeit verkürzte Frist kann einen Anfechtungsgrund für die dort gefassten Beschlüsse begründen (Klage innerhalb eines Monats, § 45 WEG); unwirksam werden sie dadurch nicht automatisch — es kommt darauf an, ob sich der Fehler auf die Willensbildung ausgewirkt hat. Praktisch folgenlos bleibt er in der Regel, wenn alle Eigentümer anwesend oder vertreten sind und niemand die Frist rügt — darauf sollte man sich nicht verlassen.

Gilt die Drei-Wochen-Frist auch für außerordentliche Versammlungen?

Ja, grundsätzlich. Nur in Fällen besonderer Dringlichkeit darf die Frist unterschritten werden, etwa bei einem Rohrbruch. Die Dringlichkeit muss objektiv bestehen und sollte in der Einladung begründet werden.

Wie viele Eigentümer müssen kommen, damit beschlossen werden kann?

Ein gesetzliches Quorum gibt es seit der WEG-Reform nicht mehr: Eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung kann unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschließen, sofern die Gemeinschaftsordnung kein eigenes Quorum vorsieht. Umso wichtiger ist die korrekte Einladung: Sie ist die wichtigste Schutzvorkehrung für Eigentümer, die nicht teilnehmen.

Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.