Ratgeber für selbstverwaltete WEGs

Heizkostenabrechnung in der WEG: Verteilung 70/30, Messdienst-Abrechnung prüfen, Nutzerwechsel (HeizkostenV)

Heizung und Warmwasser werden in der WEG nicht nach Miteigentumsanteilen verteilt, sondern nach der Heizkostenverordnung: mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche (§§ 7, 8 HeizkostenV). Die Rechnung macht in der Regel ein Messdienst; die Gemeinschaft übernimmt seine Einzelbeträge in die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG. Ein Beschluss, der die Heizkosten nach Miteigentumsanteilen verteilt, verändert die Einzelbeträge und kann einen Anfechtungsgrund begründen — und bis Ende 2026 müssen alle Erfassungsgeräte fernablesbar sein.

Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 13. September 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020, HeizkostenV in der Fassung seit 1. Dezember 2021

1. Was die Heizkostenverordnung verlangt

Die Verordnung gilt nach § 3 HeizkostenV für Wohnungseigentum unmittelbar und geht Vereinbarungen und Beschlüssen der Gemeinschaft vor. Zwei Pflichten tragen alles: Der Verbrauch jeder Einheit ist zu erfassen (§ 4), und die Kosten sind verbrauchsabhängig zu verteilen (§ 6).

• Der Maßstab innerhalb des Rahmens wird per Beschluss festgelegt und darf nur mit Wirkung ab Beginn eines Abrechnungszeitraums geändert werden (§ 6 Abs. 4). Üblich ist 70/30: 70 Prozent Verbrauch, 30 Prozent Fläche.
• Heizung und Warmwasser werden getrennt abgerechnet; bei einer gemeinsamen Anlage ist der Warmwasseranteil nach § 9 mit einem Wärmezähler zu messen oder nach der dort vorgegebenen Formel zu berechnen.
• Folge eines Verstoßes: Im Mietverhältnis darf der Mieter nach § 12 um 15 Prozent kürzen; zwischen Eigentümer und Gemeinschaft gilt dieses Kürzungsrecht nicht. Innerhalb der Gemeinschaft verändert ein Verstoß die Einzelbeträge und kann einen Anfechtungsgrund gegen den Beschluss über die Nachschüsse begründen — Prüfpunkt 11 des Abrechnungs-Checks.

2. Was zu den Heizkosten gehört

Nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV mehr als der Brennstoff. In die verbrauchsabhängige Verteilung gehen:

Die Kostenarten des Kontenrahmens sollten diese Trennung abbilden: Brennstoff, Heizung Wartung, Messdienst und Betriebsstrom Heizung als Heizkosten mit dem Schlüssel „HeizkostenV", Reparaturen der Anlage als Erhaltung. Wie die Schlüssel je Kostenart in den Wirtschaftsplan kommen, steht im Ratgeber zum Wirtschaftsplan.

3. Wie die Messdienst-Abrechnung in die Jahresabrechnung kommt

1. Die Gemeinschaft meldet dem Messdienst die Gesamtkosten je Kostenart des Abrechnungszeitraums: Brennstoff nach Ist-Prinzip, Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger. Der Messdienst kennt nur die Ablesewerte; die Beträge kommen aus der Buchhaltung der Gemeinschaft.
2. Der Messdienst verteilt nach dem beschlossenen Maßstab und liefert je Einheit einen Betrag für Heizung, einen für Warmwasser und meist die Betriebskosten Wasser gleich mit — dazu die Ablesewerte, Gradtagszahlen bei Schätzungen, den CO2-Kostenanteil und die Angaben nach § 6a.
3. Die Jahresabrechnung übernimmt die Einzelbeträge je Einheit als eigene Position mit dem Schlüssel „HeizkostenV, Messdienst-Abrechnung vom …". Die Summe der Einzelbeträge muss exakt den Gesamtkosten der Kostenart entsprechen — Toleranz null Cent nach Rundung. Weicht sie ab, wurde dem Messdienst ein falscher Betrag gemeldet.
4. Die Messdienst-Abrechnung wird Anlage der Einzelabrechnung und der Einladung. Ohne sie kann kein Eigentümer seinen Heizkostenanteil nachvollziehen.

4. Die Messdienst-Abrechnung in sechs Schritten prüfen

5. Nutzerwechsel, Geräteausfall, Fernablesung, CO2

• Nutzerwechsel (§ 9b): Bei Wechsel des Nutzers im Abrechnungszeitraum ist der Verbrauch durch Zwischenablesung aufzuteilen, die verbrauchsunabhängigen Kosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig. Für die Gemeinschaft zählt die Einheit ganzjährig; die Aufteilung braucht der vermietende Eigentümer für seinen Mieter — und beim Eigentümerwechsel Käufer und Verkäufer für ihren Ausgleich.
• Geräteausfall (§ 9a): Schätzung nach Vergleichsräumen, Vorjahr oder vergleichbaren Einheiten; über 25 Prozent der Fläche kippt die ganze Abrechnung auf Fläche.
• Fernablesbarkeit (§ 5): Neu installierte Geräte müssen seit Dezember 2021 fernablesbar sein; bestehende sind bis zum 31. Dezember 2026 nachzurüsten. Mit fernablesbaren Geräten sind monatliche Verbrauchsinformationen nach § 6a Pflicht.
• CO2-Kosten (CO2KostAufG): Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter den CO2-Preis nach der Effizienz des Gebäudes in zehn Stufen. Der Messdienst weist den Vermieteranteil je Einheit aus; für selbstnutzende Eigentümer ist er ohne Bedeutung, für vermietende Pflichtangabe in der Betriebskostenabrechnung.
• Umlagefähigkeit: Heizkosten sind nach § 2 BetrKV auf Mieter umlegbar; die Jahresabrechnung sollte sie als umlagefähig kennzeichnen (Prüfpunkt 13).

6. Häufige Fragen

Gilt die Heizkostenverordnung auch für eine selbstverwaltete WEG?

Ja. § 3 HeizkostenV erklärt sie auf Wohnungseigentum für anwendbar; die Gemeinschaft darf sie nicht durch Vereinbarung oder Beschluss abbedingen. Ausgenommen sind nur Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, und einige technische Sonderfälle nach § 11.

Dürfen wir 70/30 oder 50/50 frei wählen?

Innerhalb des Rahmens von 50 bis 70 Prozent Verbrauchsanteil ja, per Beschluss und nur mit Wirkung ab Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV). Bei Gebäuden, die die Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen und mit Öl oder Gas beheizt werden, schreibt § 7 Abs. 1 in bestimmten Fällen 70 Prozent Verbrauch vor. 70/30 ist in der Praxis der häufigste Maßstab.

Was passiert, wenn ein Heizkostenverteiler ausgefallen ist?

Nach § 9a HeizkostenV wird der Verbrauch dieser Einheit geschätzt: nach dem Verbrauch vergleichbarer Räume im selben Zeitraum, nach dem Vorjahresverbrauch oder nach dem Verbrauch vergleichbarer Einheiten. Die Schätzung darf höchstens 25 Prozent der Gesamtfläche betreffen, sonst ist die ganze Abrechnung nach Fläche zu machen.

Gehören Wartung, Schornsteinfeger und Messdienst zu den Heizkosten?

Ja. § 7 Abs. 2 HeizkostenV zählt neben dem Brennstoff auch Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinfeger, Messdienstkosten, Gerätemiete und die Kosten der Verbrauchserfassung zu den Heizkosten. Sie werden mit demselben Schlüssel verteilt wie der Brennstoff — nicht nach Miteigentumsanteilen.

Was ändert sich für vermietende Eigentümer?

Sie geben die Heizkosten ihrer Einheit an den Mieter weiter und müssen dabei die HeizkostenV gegenüber dem Mieter einhalten; der Mieter hat bei Verstößen ein Kürzungsrecht von 15 Prozent (§ 12). Dazu kommt seit 2023 die Aufteilung der CO2-Kosten nach dem CO2KostAufG, die der Messdienst ausweist. Das Kürzungsrecht gilt zwischen Eigentümer und Gemeinschaft nicht; innerhalb der Gemeinschaft verändert ein Verstoß die Einzelbeträge und kann einen Anfechtungsgrund gegen den Beschluss über die Nachschüsse begründen.

Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 und die Heizkostenverordnung in der seit 1. Dezember 2021 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.