Ratgeber für selbstverwaltete WEGs

Jahresabrechnung verspätet oder fehlt: Welche Frist gilt und was Eigentümer tun können — § 28 Abs. 2 WEG und Verwalterwechsel

Eine feste Frist für die Jahresabrechnung nennt das Wohnungseigentumsgesetz nicht: Nach § 28 Abs. 2 WEG ist sie „nach Ablauf des Kalenderjahres“ aufzustellen, in der Praxis gelten drei bis sechs Monate als Richtwert. Geschuldet ist sie der Gemeinschaft; jeder Eigentümer kann sie von der Gemeinschaft verlangen, nicht unmittelbar vom Verwalter. Wechselt der Verwalter zum Jahresende, muss der neue auch das Vorjahr abrechnen (BGH, Urteil vom 26. September 2025, V ZR 206/24).

Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 31. Oktober 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020

Inhalt

Was das Gesetz sagt — und was nicht
Ab wann die Abrechnung überfällig ist
In vier Schritten zur Abrechnung
Verwalterwechsel: Wer rechnet das alte Jahr ab?
Was Sie vermeiden sollten
Häufige Fragen

1. Was das Gesetz sagt — und was nicht

Seit dem 1. Dezember 2020 regelt § 28 Abs. 2 WEG die Jahresabrechnung. Die Vorschrift sagt, wozu sie dient und wer sie aufstellt, aber nicht, bis wann:

„Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.“

§ 28 Abs. 2 WEG, Fassung seit 1. Dezember 2020

Zwei Folgen sind wichtig. Erstens: Zur Abrechnung verpflichtet ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; der Verwalter ist das Organ, das die Pflicht ausführt. Deshalb richtet sich der Anspruch des einzelnen Eigentümers nicht gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft (BGH, V ZR 206/24, Rn. 9). Zweitens: Ohne Abrechnung gibt es keinen Beschluss über Nachschüsse und keine Rückzahlung von Guthaben. Das Geld bleibt offen, für alle.

2. Ab wann die Abrechnung überfällig ist

Weil das Gesetz keinen Termin nennt, gilt in der Praxis ein Richtwert: drei bis sechs Monate nach Jahresende, also bis Ende März, spätestens Ende Juni. Eine starre Grenze gibt es nicht; ob eine Abrechnung zu spät ist, beurteilen Gerichte im Einzelfall. Drei Fragen helfen bei der Einordnung:

Was steht im Verwaltervertrag? Manche Verträge nennen eine Frist, etwa „bis 30. Juni des Folgejahres“. Dann gilt sie.
Hat die Gemeinschaft einen Termin beschlossen? Die Eigentümer können dem Verwalter per Beschluss vorgeben, bis wann die Abrechnung für die Frühjahrsversammlung vorliegen soll.
Ist die Abrechnung im Herbst noch offen? Dann ist auch der Richtwert deutlich überschritten, und das nächste Abrechnungsjahr steht schon vor der Tür.

Faustregel: Ab Juli nicht mehr freundlich nachfragen, sondern mit Frist auffordern. Ab dem Herbst gehört das Thema auf die Tagesordnung einer Versammlung.

3. In vier Schritten zur Abrechnung

Schritt 1Schriftlich mit Frist auffordern

Per E-Mail oder Brief an den Verwalter, mit Bezug auf § 28 Abs. 2 WEG und, falls vorhanden, auf die Frist im Verwaltervertrag.
Eine konkrete Frist setzen, etwa vier Wochen, und um einen Termin für die Versammlung bitten.
Den Verwaltungsbeirat in Kopie nehmen: Er unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG).

Schritt 2Die Gemeinschaft handeln lassen

Gegenüber dem Verwalter vertritt der Beiratsvorsitz oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Er wiederholt die Aufforderung in ihrem Namen.
Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann in Textform verlangen, dass der Verwalter eine Versammlung einberuft (§ 24 Abs. 2 WEG).
Weigert er sich pflichtwidrig, lädt der Beiratsvorsitz, dessen Vertreter oder ein ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG). Wie das geht, zeigt das Muster Einladung mit Fristenrechner.

Schritt 3Beschließen

Tagesordnung: verbindliche Frist für die Abrechnung, Abmahnung des Verwalters, Ermächtigung eines Eigentümers, den Anspruch der Gemeinschaft gegen den Verwalter durchzusetzen.
Bleibt die Abrechnung trotzdem aus: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Ob der Vertrag aus wichtigem Grund sofort endet, ist eine Frage für eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt.

Schritt 4Gerichtlich durchsetzen, als letzter Weg

Der einzelne Eigentümer kann die Abrechnung von der Gemeinschaft verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG); die Gemeinschaft verlangt sie vom Verwalter aus dem Verwaltervertrag.
Beide Wege gehören in anwaltliche Hand. Vorher sollte der Beschluss aus Schritt 3 stehen: Er belegt, dass die Gemeinschaft den Verwalter ordentlich aufgefordert hat.

4. Verwalterwechsel: Wer rechnet das alte Jahr ab?

Ein häufiger Streit in den Foren: Der alte Verwalter ist zum 31. Dezember gegangen, der neue hält das alte Jahr nicht für seine Sache. Der Bundesgerichtshof hat das für das geltende Recht geklärt (Urteil vom 26. September 2025, V ZR 206/24). Die Pflicht der Gemeinschaft entsteht am 1. Januar des Folgejahres.

Lage	Wer die Abrechnung aufstellt
Wechsel im Lauf des Jahres oder zum 31. Dezember	Der neue Verwalter als Organ der Gemeinschaft, auch für noch offene Vorjahre. Der alte schuldet sie nur, wenn sein Vertrag das ausdrücklich vorsieht.
Wechsel nach dem 1. Januar	Der neue Verwalter als Organ. Daneben bleibt der alte aus dem Vertrag verpflichtet, weil die Pflicht in seiner Amtszeit entstanden ist.
Alter Verwalter ging ohne Abrechnung	Er schuldet der Gemeinschaft Rechnungslegung über die Einnahmen und Ausgaben seiner Amtszeit (§§ 675, 666, 259 BGB), notfalls mit eidesstattlicher Versicherung.

Für die Selbstverwaltung heißt das: Wer zum 1. Januar übernimmt, erbt die Abrechnung des Vorjahres. Fordern Sie Kontoauszüge, Belege und die Beschluss-Sammlung sofort an. Was beim Übergang sonst zu tun ist, steht im Ratgeber „Kein Verwalter gefunden“, was die Selbstverwaltung insgesamt verlangt, auf der Seite WEG selbst verwalten. Zur Abrechnung gehört auch der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG; eine Vorlage bietet das Muster Vermögensbericht.

5. Was Sie vermeiden sollten

Hausgeld zurückhalten, bis die Abrechnung kommt.

Die beschlossenen Vorschüsse bleiben fällig, auch wenn die Abrechnung fehlt. Wer zurückhält, gerät selbst in Rückstand, und die Gemeinschaft kann ihre Rechnungen nicht bezahlen.

Einen Dritten beauftragen, ohne Beschluss.

Wer auf eigene Faust ein Büro mit der Abrechnung beauftragt, trägt das Kostenrisiko selbst. Erst beschließen, dann beauftragen.

Auf das nächste Jahr warten.

Offene Jahre stapeln sich. Der nächste Verwalter muss sie alle nachholen, und beim Verkauf einer Wohnung fragt der Käufer danach.

Kommt die Abrechnung endlich, prüfen Sie sie vor dem Beschluss: Der Ratgeber zur Prüfung der Jahresabrechnung geht die Pflichtteile durch, der Abrechnungs-Check fragt sie in fünf Minuten ab.

6. Häufige Fragen

Gibt es eine gesetzliche Frist für die Jahresabrechnung?

Nein. § 28 Abs. 2 WEG verlangt die Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres, ohne Termin. In der Praxis gelten drei bis sechs Monate nach Jahresende als Richtwert. Steht im Verwaltervertrag eine Frist, gilt sie.

Kann ich den Verwalter selbst auf die Abrechnung verklagen?

Nach geltendem Recht nicht. Zur Abrechnung verpflichtet ist die Gemeinschaft, der Verwalter führt die Pflicht nur aus. Ihr Anspruch richtet sich deshalb gegen die Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 26. September 2025, V ZR 206/24, Rn. 9). Gegen den Verwalter geht die Gemeinschaft vor, vertreten durch den Beiratsvorsitz oder einen ermächtigten Eigentümer.

Der Verwalter ist zum Jahresende ausgeschieden. Wer rechnet das alte Jahr ab?

Der neue Verwalter. Die Pflicht der Gemeinschaft entsteht am 1. Januar des Folgejahres; ein Verwalter, dessen Amtszeit am 31. Dezember endete, schuldet die Abrechnung nur, wenn sein Vertrag das ausdrücklich vorsieht. Über die Einnahmen und Ausgaben seiner Amtszeit schuldet er aber Rechnungslegung (BGH, V ZR 206/24).

Ich vermiete meine Wohnung. Was bedeutet die späte Abrechnung für die Nebenkosten?

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ob eine fehlende WEG-Abrechnung dafür genügt, hängt vom Einzelfall ab. Warten Sie deshalb nicht bis zum letzten Monat.

Dürfen wir das Hausgeld zurückhalten, bis die Abrechnung vorliegt?

Davon ist abzuraten. Die beschlossenen Vorschüsse bleiben fällig, auch ohne Abrechnung. Wer zurückhält, gerät selbst in Rückstand. Druck entsteht über Fristsetzung, Beschluss und notfalls Abberufung.

Wenn die Abrechnung kommt: Ist sie vollständig?

Der 20-Punkte-Check zeigt in fünf Minuten, was fehlt — anonym, ohne Upload. Die Maßnahmen je Punkt helfen beim Gespräch mit dem Verwalter.

Zum Abrechnungs-Check

Selbst verwalten, ohne die Abrechnung zu fürchten

Wir bauen die Anwendung, mit der kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen. Zum Start im Januar 2027: Buchhaltung mit Bankimport, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung mit Vermögensbericht — gemacht für Eigentümer, die keinen Verwalter finden. Geplant nach dem Start: Beschluss-Sammlung und Versammlung in der Anwendung. Tragen Sie sich auf die Warteliste ein, dann melden wir uns zum Start.

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Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.