Findet eine Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Verwalter, bleiben vier Wege, die das Gesetz erlaubt: mit einem besseren Angebot weitersuchen, einen Eigentümer nach § 26 WEG zum Verwalter bestellen, ohne Verwalter mit Beirat und Ermächtigungsbeschlüssen arbeiten oder einzelne Aufgaben an Dienstleister geben. Für Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten ist der Eigentümer-Verwalter die vom Gesetz vorgesehene Lösung; ab neun Einheiten kann jeder Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen.
Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 13. September 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020
Ein Verwalter verdient an einer Gemeinschaft mit sechs Einheiten wenig, trägt aber dieselbe Verantwortung wie bei sechzig: Abrechnung, Versammlung, Beschluss-Sammlung, Haftung. Seit der WEG-Reform kommt die Zertifizierung nach § 26a WEG dazu, die Personal knapper macht. Viele Verwalter nehmen deshalb keine kleinen Gemeinschaften mehr an oder kündigen bestehende Verträge. Das ist kein Versagen Ihrer Gemeinschaft, sondern ein Marktproblem — mit vier gesetzlich zulässigen Antworten.
Das Gesetz schreibt keinen Verwalter vor. Es zählt aber die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung, die jeder Eigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG verlangen kann — mit einer ausdrücklichen Ausnahme für kleine Gemeinschaften:
„… 6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und mehr als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.“
§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, Fassung seit 1. Dezember 2020; Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter seit 1. Dezember 2023 (§ 48 Abs. 4 WEG)Empfehlung für Gemeinschaften unter neun Einheiten: Weg 2, bei Bedarf ergänzt um Weg 4. Sie ist die einzige, die zugleich handlungsfähig nach außen und vom Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist.
Ohne Bestellung nach § 26 WEG hat er keine Vertretungsmacht. Verträge, die er schließt, binden die Gemeinschaft nicht sicher; die Bank kann die Vollmacht verweigern.
Gemeinschaftsvermögen gehört der Gemeinschaft als Verband. Ein Privatkonto vermischt Vermögen und ist bei Tod, Trennung oder Insolvenz des Kontoinhabers in Gefahr.
Die Pflichten aus § 28 und § 24 WEG laufen weiter. Jeder Eigentümer kann sie einklagen; beim Verkauf einer Wohnung fällt die Lücke spätestens dem Käufer auf.
Weg 3 funktioniert, solange alle mitziehen. Ein Eigentümerwechsel oder ein Streit genügt, und die Gemeinschaft ist handlungsunfähig. Bestellen Sie jemanden.
Nicht von Amts wegen. Verweigert die Gemeinschaft die Bestellung, obwohl ein Eigentümer sie verlangen kann, bleibt diesem die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG: Das Gericht ersetzt dann den fehlenden Beschluss. Einen Verwalter, der die Aufgabe annimmt, muss die Gemeinschaft trotzdem selbst finden.
Wer nach § 26a WEG eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer über die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse abgelegt hat. Bestimmte Berufsgruppen wie Volljuristen und Immobilienkaufleute gelten kraft Ausbildung als zertifiziert. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.
Bei weniger als neun Einheiten nicht, solange nicht mehr als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ab neun Einheiten kann jeder einzelne Eigentümer einen zertifizierten Verwalter durchsetzen — dann muss der Eigentümer-Verwalter die IHK-Prüfung ablegen oder die Gemeinschaft einen zertifizierten Externen finden.
Niemand automatisch. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG); danach vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich. Die Versammlung zur Neubestellung beruft der Beiratsvorsitz oder ein ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG). Unterlagen, Konten und Beschluss-Sammlung sind vom scheidenden Verwalter herauszuverlangen.
Ja. Buchhaltung, Heizkostenabrechnung oder die Aufstellung der Jahresabrechnung können beauftragt werden, ohne dass der Dienstleister Verwalter im Sinne des Gesetzes wird. Die Verantwortung und die Vertretung bleiben beim bestellten Verwaltenden beziehungsweise bei der Gemeinschaft.
Der 20-Punkte-Check zeigt in fünf Minuten, was fehlt — anonym, ohne Upload. Die Maßnahmen je Punkt sind zugleich die Übergabeliste für den neuen Verwaltenden.
Zum Abrechnungs-CheckWir bauen die Anwendung, mit der kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen. Zum Start im Januar 2027: Buchhaltung mit Bankimport, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung mit Vermögensbericht — gemacht für Eigentümer, die keinen Verwalter finden. Geplant nach dem Start: Beschluss-Sammlung und Versammlung in der Anwendung. Tragen Sie sich auf die Warteliste ein, dann melden wir uns zum Start.
Eingetragen. Bitte bestätigen Sie den Link in unserer Bestätigungsmail — ohne Bestätigung erhalten Sie keine Nachrichten.
Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.