Der Wirtschaftsplan ist die Schätzung der Kosten des kommenden Jahres, verteilt auf die Einheiten nach den geltenden Schlüsseln, plus die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Aus ihm folgt das Hausgeld: Jahresanteil der Einheit geteilt durch zwölf. Beschlossen werden nach § 28 Abs. 1 WEG die Vorschüsse, nicht der Plan — und der Beschluss braucht eine Fortgeltungsklausel, sonst steht die Gemeinschaft im Januar ohne Hausgeld da.
Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 13. September 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020
Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Rücklagen. Grundlage ist ein Wirtschaftsplan, den der Verwaltende jährlich aufstellt: die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres und die auf die einzelnen Eigentümer entfallenden Anteile.
„Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.“
§ 28 Abs. 1 WEG, Fassung seit 1. Dezember 2020Zwei Folgen: Erstens ist der Plan eine Prognose, keine Abrechnung — Abweichungen sind normal und werden durch die Jahresabrechnung ausgeglichen. Zweitens ist der Beschlussgegenstand die Vorschusspflicht; das Zahlenwerk ist ihre Grundlage. Das entspricht der Logik beim Beschluss über die Jahresabrechnung.
Fiktive Gemeinschaft mit acht Einheiten und 1.000 Miteigentumsanteilen, Zahlen aus dem Wirtschaftsplan-Muster:
| Position | Gesamt | Schlüssel | Einheit Nr. 1 (142/1.000) |
|---|---|---|---|
| Bewirtschaftungskosten | 21.850 € | überwiegend MEA, Heizung nach HeizkostenV, Wasser nach Zähler | 3.031 € |
| Zuführung Erhaltungsrücklage | 4.800 € | MEA | 682 € |
| Jahresanteil | 26.650 € | 3.713 € | |
| Hausgeld je Monat | 2.220,83 € | Jahresanteil ÷ 12 | 309,42 € |
Kontrolle: Die Summe aller Einzelwirtschaftspläne muss den Gesamtansatz ergeben, bis auf die ausgewiesene Rundung. Weicht sie ab, stimmt ein Schlüssel nicht — Prüfpunkt 9 und 10 des Abrechnungs-Checks.
Verzögert sich die nächste Versammlung, fehlt ab Jahresbeginn die Grundlage für das Hausgeld. Die Gemeinschaft wird zahlungsunfähig, obwohl alle zahlen wollen.
Ein Plan, der den absehbaren Erhaltungsbedarf nicht nachvollziehbar berücksichtigt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), endet spätestens bei der ersten Dachsanierung in einer Sonderumlage. Eine gesetzliche Einheitspauschale gibt es nicht.
Plan und Abrechnung müssen dieselben Schlüssel verwenden. Wer im Plan nach Einheiten und in der Abrechnung nach Miteigentumsanteilen verteilt, produziert Nachschüsse, die niemand nachvollziehen kann.
Versicherung und Energie steigen nachweislich; wer sie nicht einpreist, plant den Nachschuss ein und führt jedes Jahr dieselbe Diskussion.
Der Vorschussbeschluss nimmt auf sie Bezug. Liegen sie nicht vor, wussten die Eigentümer nicht, worüber sie abstimmen — das kann einen Anfechtungsgrund begründen.
Jahresanteil der Einheit an den Bewirtschaftungskosten plus ihr Anteil an der Rücklagenzuführung, geteilt durch zwölf. Beispiel: 3.031 € plus 682 € sind 3.713 € im Jahr, also 309,42 € im Monat. Viele Gemeinschaften runden auf volle Euro auf; die Differenz gleicht die Jahresabrechnung aus.
Ein Beschluss über zusätzliche Vorschüsse, wenn der Wirtschaftsplan eine größere Ausgabe nicht deckt, etwa eine Dachreparatur. Rechtlich ist sie eine Ergänzung des Wirtschaftsplans nach § 28 Abs. 1 WEG, mit eigenem Beschluss, eigenem Verteilerschlüssel und eigener Fälligkeit.
Nur mit einem Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, der die Verteilung für bestimmte Kosten oder Kostenarten ändert. Ohne solchen Beschluss gilt die Teilungserklärung, hilfsweise der Miteigentumsanteil. Der Plan muss dieselben Schlüssel verwenden wie die spätere Abrechnung.
Enthält der letzte Vorschussbeschluss eine Fortgeltungsklausel, gelten die bisherigen Vorschüsse weiter. Ohne Klausel fehlt ab Jahresbeginn die Rechtsgrundlage für das Hausgeld, und die Gemeinschaft kann Vorschüsse nicht wirksam einfordern, bis ein neuer Beschluss steht.
Ja, als Ansatz. Im Einzelwirtschaftsplan wird der Anteil auf Basis des Vorjahresverbrauchs der Einheit geschätzt; die Jahresabrechnung verteilt dann nach tatsächlichem Verbrauch und den Regeln der Heizkostenverordnung. Der Plan ist eine Prognose, keine Abrechnung.
Der 20-Punkte-Check prüft Schlüssel, Rücklagenentwicklung und Abrechnungsspitze — in fünf Minuten, ohne Upload.
Zum Abrechnungs-CheckWir bauen die Anwendung, mit der kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen. Zum Start im Januar 2027: Wirtschaftsplan aus den Ist-Kosten des Vorjahres, Einzelwirtschaftsplan je Einheit, Sollstellung des Hausgelds und Jahresabrechnung mit denselben Schlüsseln. Tragen Sie sich auf die Warteliste ein, dann melden wir uns zum Start.
Eingetragen. Bitte bestätigen Sie den Link in unserer Bestätigungsmail — ohne Bestätigung erhalten Sie keine Nachrichten.
Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.