Der Wirtschaftsplan ist die Grundlage aller Hausgeldzahlungen des kommenden Jahres — und wird typischerweise in der Herbst-Versammlung beschlossen. Hier finden Sie eine Vorlage mit Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan, den korrekten Beschlussgegenstand und die typischen Fehler. Den Anfang sehen Sie hier, die vollständige Vorlage schicken wir Ihnen kostenlos per E-Mail.
Nach § 28 Abs. 1 WEG hat der Verwaltende jährlich einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage — verteilt auf die Einheiten nach den geltenden Schlüsseln (Einzelwirtschaftspläne). Beschlossen werden — wie bei der Jahresabrechnung — nicht das Zahlenwerk, sondern die Vorschüsse, die sich daraus ergeben. Die Vorlage folgt deshalb dieser Reihenfolge: Ausgaben und Rücklagenzuführung, verfügbare sonstige Einnahmen, begründeter Liquiditätsbedarf, zu beschließende Vorschüsse. Einnahmen mindern den Bedarf — nicht jeder Euro senkt aber zwingend die Vorschüsse, etwa bei Zweckbindung oder einem begründeten Puffer.
Praxis-Tipp Fortgeltung: Nehmen Sie in den Beschluss eine Fortgeltungsklausel auf: „Die hier festgelegten monatlichen Vorschüsse werden ab [Datum] erhoben und gelten über das Kalenderjahr hinaus, bis ein neuer Vorschussbeschluss sie ersetzt.“ Ohne sie steht die Gemeinschaft ohne gültige Vorschusspflicht da, wenn sich die nächste Versammlung verzögert — ein vermeidbares Liquiditätsrisiko. Eine abstrakte Fortgeltung aller künftigen Wirtschaftspläne lässt sich dagegen nicht beschließen (BGH, V ZR 2/18).
Reichen die verfügbaren Mittel nicht aus, können zusätzliche Vorschüsse als Sonderumlage beschlossen werden. Beschluss und Anlage benennen Zweck, Gesamtbetrag, Verteilung und Fälligkeit. Ausgangspunkt der Verteilung ist der geltende Schlüssel; bei baulichen Veränderungen gilt § 21 WEG.
Der Dreiklang jeder Einzelabrechnung
Prüfpunkt 9 verlangt genau diese drei Angaben je Kostenart. Wer nur den Endbetrag nennt, macht die Abrechnung nicht nachvollziehbar.
Heizkosten folgen zusätzlich der HeizkostenV: 50 bis 70 Prozent müssen verbrauchsabhängig verteilt werden.
Beispielwerte einer fiktiven 8-Einheiten-WEG (1.000 Miteigentumsanteile). Ersetzen Sie Kostenarten, Schlüssel und Beträge durch Ihre Werte — Basis sind die Ist-Kosten des Vorjahres plus erwartbare Steigerungen und bekannte Sondereffekte.
Diese Vorlage bietet allgemeine Informationen zum deutschen Wohnungseigentumsrecht. Sie berücksichtigt keine abweichende Gemeinschaftsordnung und keine besonderen Umstände Ihrer Gemeinschaft. Prüfen Sie vor der Verwendung insbesondere die Zuständigkeit, die geltenden Beschlüsse, die Verteilungsschlüssel und die eingesetzten Beträge. Die Vorlage enthält keine Aussage zur Wirksamkeit eines konkreten Beschlusses. Bei rechtlichen Zweifeln ist eine individuelle fachkundige Prüfung erforderlich. Gesetzliche Ansprüche gegen den Anbieter werden durch diesen Hinweis nicht ausgeschlossen.
Wohnungseigentümergemeinschaft Musterstraße 12, 80000 Musterstadt
aufgestellt am [Datum] gemäß § 28 Abs. 1 WEG · Entwurf zur Beschlussfassung
| Kostenart | Verteilerschlüssel | Vorjahr (Ist) | Ansatz 2027 |
|---|---|---|---|
| Heizung / Warmwasser (Abschläge Versorger) | HeizkostenV (70/30) | 7.850 € | 8.200 € |
| Wasser / Abwasser | Verbrauch (Zähler) | 2.140 € | 2.250 € |
| Allgemeinstrom | MEA | 620 € | 650 € |
| Müllabfuhr / Straßenreinigung | Einheiten | 1.480 € | 1.560 € |
| Gebäudeversicherung / Haftpflicht | MEA | 2.310 € | 2.560 € |
| Hausmeister / Treppenhausreinigung | MEA | 3.360 € | 3.480 € |
| Gartenpflege / Winterdienst | MEA | 980 € | 1.020 € |
| Laufende Instandhaltung (Kleinreparaturen) | MEA | 1.740 € | 1.800 € |
| Kontoführung, Porto, Sonstiges | Einheiten | 310 € | 330 € |
| Summe Bewirtschaftungskosten | 20.790 € | 21.850 € |
Vorschau — die vollständige Vorlage mit Rücklagenzuführung, sonstigen Einnahmen, Vorschüssen, Einzelwirtschaftsplan und Fälligkeit schicken wir Ihnen kostenlos per E-Mail. Vollständig per E-Mail anfordern
| Position | Verteilerschlüssel | Ansatz 2027 |
|---|---|---|
| Regelzuführung Erhaltungsrücklage | MEA | 4.800 € |
| Begründung: Eine gesetzliche Einheitspauschale gibt es nicht. Die Rücklagenplanung muss den absehbaren Erhaltungsbedarf der Gemeinschaft nachvollziehbar berücksichtigen — Zustand und Alter des Gebäudes, geplante Maßnahmen (hier: Fassadenanstrich ca. 2029, Kostenschätzung 38.000 €, Rücklagenstand 31.12.2026: 23.722 €) | ||
| Summe Ausgaben und Rücklagenzuführung 2027 (A + B) | 26.650 € | |
| Position | Verwendung | Ansatz 2027 |
|---|---|---|
| Vergütung Wäschekeller-Nutzung | mindert die Vorschüsse | 240 € |
| Zinserträge Rücklagenkonto | der Rücklage zugeordnet (Beschluss vom 14.11.2025, TOP 4) — mindert die Vorschüsse nicht | 300 € |
| Anrechenbare Einnahmen | 240 € |
| Position | Ansatz 2027 |
|---|---|
| Ausgaben und Rücklagenzuführung (A + B) | 26.650 € |
| abzüglich anrechenbare Einnahmen (C) | − 240 € |
| Liquiditätspuffer — Begründung: angekündigte Erhöhung der Versorger-Abschläge ab Juli 2027 und unterjährige Vorfinanzierung der Heizkosten; Puffer fließt in die Jahresabrechnung ein | + 590 € |
| Zu beschließende Vorschüsse 2027 (Jahressumme) | 27.000 € |
| davon Vorschüsse zur Kostentragung 22.200 € · davon Vorschüsse zur Rücklagenzuführung 4.800 € |
| Einheit | MEA /1000 | Vorschuss Kostentragung* | Vorschuss Rücklage | Hausgeld / Monat |
|---|---|---|---|---|
| Nr. 1 (EG links) | 142 | 3.080 € | 682 € | 313,50 € |
| Nr. 2 (EG rechts) | 128 | 2.803 € | 614 € | 284,75 € |
| … (Einheiten 3–8 entsprechend) | … | … | … | … |
| Summe alle Einheiten | 1.000 | 22.200 € | 4.800 € | 2.250,00 € |
* Verbrauchsabhängige Positionen (Heizung, Wasser): Ansatz auf Grundlage des Vorjahresverbrauchs der jeweiligen Einheit, angepasst um bekannte Preis- und Nutzungsänderungen; die Abrechnung erfolgt nach tatsächlichem Verbrauch. Anrechenbare Einnahmen und Liquiditätspuffer sind nach dem Schlüssel der jeweiligen Kostenart (hier MEA) in den Vorschuss zur Kostentragung eingerechnet.
Fälligkeit: Die monatlichen Vorschüsse sind jeweils am 5. Kalendertag des Monats auf das Gemeinschaftskonto [IBAN] zu zahlen; fällt dieser auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag am Leistungsort, am folgenden Werktag. Diese Angabe wird erst mit dem Vorschussbeschluss verbindlich; abweichende Regelungen der Gemeinschaftsordnung gehen vor.
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Der Wirtschaftsplan bereitet die Entscheidung über die Vorschüsse vor. Unsere Vorlage bezeichnet diese Zahlungspflichten ausdrücklich: „Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des Wirtschaftsplans vom … die Vorschüsse zur Kostentragung und zur Zuführung zur Erhaltungsrücklage in Höhe der sich aus den Einzelwirtschaftsplänen ergebenden Beträge. Die hier festgelegten monatlichen Vorschüsse werden ab [Datum] erhoben und gelten über das Kalenderjahr hinaus, bis ein neuer Vorschussbeschluss sie ersetzt." Ein Beschluss über „den Wirtschaftsplan" wird von der Rechtsprechung regelmäßig als Vorschussbeschluss ausgelegt (BGH, V ZB 9/23) — ausdrücklich formuliert bleibt er ohne Auslegung verständlich. Die vollständige Formulierung samt Protokollbausteinen finden Sie auf unserer Beschlusstext-Musterseite.
Ein Plan, der den absehbaren Erhaltungsbedarf des Gebäudes nicht nachvollziehbar berücksichtigt, rächt sich spätestens bei der ersten Dachsanierung als Sonderumlage. Eine gesetzliche Einheitspauschale gibt es nicht.
Die Schlüssel müssen denen der Jahresabrechnung entsprechen (Gemeinschaftsordnung bzw. Beschlüsse). Wer im Plan anders verteilt als in der Abrechnung, produziert Widersprüche, die in der Abrechnung betragsrelevant werden und Klärungsbedarf auslösen.
Verzögert sich die nächste Versammlung, fehlt ab Jahresbeginn die Rechtsgrundlage für das Hausgeld — die Gemeinschaft wird zahlungsunfähig, obwohl alle zahlen wollen.
Wer Vorjahreswerte einfach fortschreibt, obwohl Versicherung oder Energiepreise nachweislich steigen, plant strukturelle Nachschüsse ein — und erzeugt jedes Jahr dieselbe unangenehme Versammlungsdiskussion.
Er soll vor Beginn des Wirtschaftsjahres stehen — üblich ist die Beschlussfassung in der Versammlung im Herbst. Mit Fortgeltungsklausel im Vorjahresbeschluss ist eine Verzögerung unschädlich; ohne sie entsteht eine Finanzierungslücke.
Eine gesetzliche Einheitspauschale gibt es nicht. Die Rücklagenplanung muss den absehbaren Erhaltungsbedarf der Gemeinschaft nachvollziehbar berücksichtigen. Orientierungshilfen sind Gebäudealter, Zustand und anstehende Maßnahmen; einen Mindestwert je Quadratmeter schreibt das Gesetz nicht vor, und ein Jahr ohne Zuführung ist bei ausreichender Rücklage nicht pflichtwidrig. Entscheidend ist eine dokumentierte, plausible Herleitung — nicht die Formel.
Kleinere Abweichungen gleicht die Jahresabrechnung aus (Nachschüsse). Reichen die verfügbaren Mittel nicht aus, können zusätzliche Vorschüsse als Sonderumlage beschlossen werden. Beschluss und Anlage benennen Zweck, Gesamtbetrag, Verteilung und Fälligkeit. Ausgangspunkt der Verteilung ist der geltende Schlüssel, kein automatisch eigener; bei baulichen Veränderungen gilt § 21 WEG.
Ja — der Vorschussbeschluss nimmt auf die Einzelwirtschaftspläne Bezug, also müssen sie den Eigentümern mit der Einladung vorliegen. Jeder muss sein künftiges Hausgeld daraus eindeutig ablesen können.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung müssen zusammenpassen: gleiche Schlüssel, sauberer Soll-Ist-Abgleich, korrekte Beschlüsse. Testen Sie Ihre Jahresabrechnung in fünf Minuten — kostenlos, anonym, ohne Upload.
Zum Abrechnungs-CheckWir bauen die Anwendung, mit der kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen. Zum Start im Januar 2027: Buchhaltung mit Bankimport, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung mit Kontenprobe und Vermögensbericht, mit nachvollziehbaren Berechnungen und dokumentierten Regeln. Geplant nach dem Start: Beschluss-Sammlung und Versammlung in der Anwendung. Tragen Sie sich ein, dann melden wir uns, sobald die Software startet.
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Hinweis: Vorlage und Erläuterungen sind eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Beträge sind Beispielwerte; Verteilerschlüssel und Formvorgaben Ihrer Gemeinschaftsordnung gehen vor. Bei rechtlichen Zweifeln ist eine individuelle fachkundige Prüfung erforderlich; gesetzliche Ansprüche gegen den Anbieter werden durch diesen Hinweis nicht ausgeschlossen.