Kosten der Gemeinschaft werden nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen verteilt, soweit Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes vereinbaren und die Eigentümer nichts anderes beschließen. Seit der Reform darf die Versammlung für einzelne Kosten oder Kostenarten mit einfacher Mehrheit abweichen. Jeder Schlüssel braucht eine Rechtsgrundlage, die in der Einzelabrechnung neben dem Anteil steht — und die Summe der Anteile muss die Gesamtkosten auf den Cent ergeben.
Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 13. September 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020
„Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.“
§ 16 Abs. 2 WEG, Fassung seit 1. Dezember 2020Für die Abrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG folgt daraus Prüfpunkt 9 und 10: Jede Kostenart trägt Gesamtkosten, Schlüssel mit Quelle und Anteil — und der Schlüssel entspricht Teilungserklärung oder Beschluss.
| Schlüssel | Basis | Rechtsgrundlage | Typische Kostenarten | Voraussetzung |
|---|---|---|---|---|
| Miteigentumsanteile | Teilungserklärung | § 16 Abs. 2 S. 1 WEG | Verwaltung, Versicherung, Erhaltung, Rücklagenzuführung, Allgemeinstrom | keine — gilt automatisch; Summe aller Anteile = Nenner |
| Einheiten | Anzahl der Einheiten | Vereinbarung oder Beschluss § 16 Abs. 2 S. 2 | Verwaltervergütung, Kabelanschluss, Rauchmelderwartung | Beschluss; Teileigentum (Keller, Stellplatz) als eigene Einheit klären |
| Wohnfläche | Aufteilungsplan, Wohnflächenberechnung | Vereinbarung oder Beschluss; Grundkostenanteil §§ 7, 8 HeizkostenV | Grundkosten Heizung, Reinigung, Gartenpflege | Fläche für alle Einheiten belegt; Umstellung von MEA per Beschluss zulässig (BGH V ZR 128/23) |
| Personen | Bewohner je Einheit und Monat | Vereinbarung oder Beschluss | Müll, Kaltwasser ohne Zähler, Treppenhausreinigung | Meldepflicht der Eigentümer; tatsächliche Belegung, nicht Melderegister |
| Verbrauch Heizung | Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler | §§ 6 bis 9b HeizkostenV | Heizung, Warmwasser, Betriebsstrom Heizung, Messdienst | Erfassungsgeräte in allen Einheiten; Anteil 50 bis 70 Prozent beschlossen |
| Verbrauch Wasser | geeichte Wohnungswasserzähler | Beschluss § 16 Abs. 2 S. 2; BGH V ZR 278/13 | Kaltwasser, Abwasser, Zählermiete | lückenlose, geeichte Zähler — sonst ganze Kostenart nach Ersatzschlüssel |
| Sonderschlüssel mit Einheitenauswahl | Liste beteiligter Einheiten mit Gewicht | Beschluss § 16 Abs. 2 S. 2; § 21 Abs. 3 WEG | Aufzug ohne Erdgeschoss, Tiefgarage nur Stellplatzeigentümer, Haus A/B | Beschluss nennt Kostenarten, Einheiten und Gewicht; nicht beteiligte Einheiten mit Anteil null |
| Direktzuordnung | die Buchung selbst | § 21 Abs. 1 WEG; Beschluss; Verursacherprinzip | gestattete bauliche Veränderung, Mahngebühren, Reparatur im Sondereigentum durch die Gemeinschaft | Beschluss oder Gestattung; Betrag vollständig einer Einheit |
Ein neunter Fall ist kein eigener Schlüssel: die Messdienst-Abrechnung liefert fertige Einzelbeträge, die als Position je Einheit übernommen werden — die Rechtfertigung ist die Heizkostenverordnung, die Prüfung die Summenprobe. Einzelheiten im Ratgeber zur Heizkostenabrechnung.
„TOP 5 — Kostenverteilung Aufzug. Die Wohnungseigentümer beschließen gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Die Kosten des Aufzugs (Betrieb, Wartung, Prüfung, Erhaltung) tragen ab dem Wirtschaftsjahr 2027 die Einheiten Nr. 2, 3 und 4 im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (200/750, 300/750, 250/750). Einheit Nr. 1 (Erdgeschoss) ist an diesen Kosten nicht beteiligt.“
Muster eines Beschlusses zur Änderung des Umlageschlüssels; Eintrag in die Beschluss-Sammlung mit laufender NummerDer neue Schlüssel gilt dann gleich im Wirtschaftsplan und in der Abrechnung — beide müssen dieselben Schlüssel verwenden.
Drei Einheiten mit 120, 380 und 500 von 1.000 Miteigentumsanteilen. Verteilt werden 251,13 € Gebäudeversicherung.
| Einheit | Anteil | Rechnerisch | Abgerundet | Rest | Ergebnis |
|---|---|---|---|---|---|
| 01 | 120/1.000 | 30,1356 € | 30,13 € | 0,56 | 30,13 + 0,01 = 30,14 € |
| 02 | 380/1.000 | 95,4294 € | 95,42 € | 0,94 | 95,42 + 0,01 = 95,43 € |
| 03 | 500/1.000 | 125,5650 € | 125,56 € | 0,50 | 125,56 € |
| Summe | 1.000/1.000 | 251,13 € | 251,11 € | 2 Cent offen | 251,13 € |
Abrunden lässt zwei Cent übrig. Sie gehen an die beiden größten Reste (0,94 und 0,56), nicht an den größten Anteil. So weicht niemand um mehr als einen Cent vom exakten Wert ab, kein Eigentümer trägt die Rundung Jahr für Jahr allein, und die Summe stimmt auf den Cent. Eine Abrechnung mit ausgewiesener „Rundungsdifferenz“ hat dieses Verfahren nicht — und weicht genau dort ab, wo Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen zusammenpassen müssen.
Kontrollrechnung für Eigentümer: Gesamtkosten mal eigener Zähler geteilt durch Nenner. Weicht das Ergebnis um mehr als einen Cent vom ausgewiesenen Anteil ab, stimmt der Schlüssel nicht — Prüfpunkt 9 des Abrechnungs-Checks.
„Nach Fläche“ ohne Beschluss und ohne Vereinbarung ist kein Schlüssel, sondern eine Gewohnheit. Jede Kostenart braucht die Angabe, woher der Schlüssel kommt.
Eine WEG mit 999 von 1.000 Anteilen verfälscht jede Verteilung. Der Fehler steckt meist in einer vergessenen Einheit oder einem Tippfehler in der Teilungserklärung — vor der ersten Abrechnung prüfen.
Fehlt ein Zähler oder ist die Eichfrist abgelaufen, muss die ganze Kostenart nach dem Ersatzschlüssel verteilt werden. Wer nur die eine Einheit schätzt, verteilt falsch.
Der Wirtschaftsplan verteilt nach Einheiten, die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen — die Nachschüsse kann niemand nachvollziehen.
Zulässig nur mit Verteilung je Buchung nach dem am Buchungstag gültigen Schlüssel und zwei Zeilen je Kostenart in der Einzelabrechnung. Einfacher und sicherer: nur zum Beginn eines Wirtschaftsjahres wechseln.
Ja, seit der WEG-Reform ausdrücklich: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine von der gesetzlichen Regel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung per einfachem Mehrheitsbeschluss. Grenze ist die ordnungsmäßige Verwaltung: sachlicher Grund, Gleichbehandlung, keine Willkür gegen einzelne Eigentümer.
Nein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10. Oktober 2014, V ZR 278/13) setzt die Verteilung nach Verbrauch voraus, dass alle Einheiten mit geeichten Zählern ausgestattet sind. Fehlt einer, ist die gesamte Kostenart nach dem Ersatzschlüssel zu verteilen — nicht nur die Einheit ohne Zähler.
Sicher ist nur die Änderung mit Wirkung ab dem nächsten Wirtschaftsjahr. Ein Wechsel mitten im Jahr zwingt dazu, jede Buchung nach dem am Buchungstag gültigen Schlüssel zu verteilen, und ist ein häufiger Anfechtungsgrund. Für Heizkosten ist der Wechsel nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).
Ja, auf den Cent. Bei einer Abrechnung mit „Rundungsdifferenz 1,94 €“ passt die Gesamtabrechnung nicht zu den Einzelabrechnungen — die Summenprobe geht nicht auf. Sauber ist das Größtrestverfahren: abrunden, die verbleibenden Cent an die größten Restbrüche — so trägt niemand die Rundung systematisch allein.
Per Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG als Sonderschlüssel: Die Kosten des Aufzugs tragen die Einheiten ab dem ersten Obergeschoss im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Der Beschluss nennt die Kostenarten, die beteiligten Einheiten und das Gewicht; das Erdgeschoss steht mit dem Anteil null in der Einzelabrechnung, nicht einfach ohne Zeile.
Prüfpunkte 9 und 10 des Checks sind Pflichtpunkte: Dreiklang je Kostenart und Schlüssel nach Teilungserklärung oder Beschluss. Fünf Minuten, ohne Upload.
Zum Abrechnungs-CheckWir bauen die Anwendung, mit der kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen. Zum Start im Januar 2027: Umlageschlüssel mit Quelle und Gültigkeit, Sonderschlüssel mit Einheitenauswahl, Größtrest-Rundung als Regel, Summe der Anteile gleich Nenner als Datenbankprüfung. Tragen Sie sich auf die Warteliste ein, dann melden wir uns zum Start.
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Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.