Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, hat die Gemeinschaft einen Anspruch auf die beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG). Ohne Verwalter vertreten sie die übrigen Eigentümer gemeinschaftlich; der säumige Eigentümer ist dabei ausgeschlossen und stimmt über das Vorgehen gegen ihn nicht mit (BGH, Urteil vom 16. September 2022, V ZR 180/21; § 25 Abs. 4 WEG). Der Weg führt über Zahlungserinnerung, Mahnung mit Frist und einen Beschluss, der einen Eigentümer beauftragt. Die Klage gehört in anwaltliche Hand.
Autor: Manfred Deinzer, verwaltender EigentümerStand: 31. Oktober 2026Rechtsstand: WEG in der Fassung seit 1. Dezember 2020
Hausgeld ist der monatliche Vorschuss nach dem Wirtschaftsplan. Die Zahlungspflicht entsteht nicht durch den Plan, sondern durch den Beschluss:
„(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. […] (3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.“
§ 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 WEG, Fassung seit 1. Dezember 2020Prüfen Sie deshalb zuerst die Grundlage:
Fehlt einer dieser Punkte, beheben Sie ihn zuerst. Sonst fehlt jeder Mahnung die Grundlage.
Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft „durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten“ (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Gegen einen säumigen Eigentümer heißt das: Er selbst ist von der Vertretung ausgeschlossen, die übrigen handeln gemeinsam. Bleibt nur einer übrig, vertritt er die Gemeinschaft allein. So hat es der Bundesgerichtshof für die Zahlungsklage einer verwalterlosen Gemeinschaft entschieden (Urteil vom 16. September 2022, V ZR 180/21). Über das Vorgehen gegen sich stimmt der Säumige nicht mit:
„Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.“
§ 25 Abs. 4 WEG, Fassung seit 1. Dezember 2020| Gemeinschaft | Wer gegen den Säumigen handelt |
|---|---|
| Zwei Einheiten | Der andere Eigentümer allein. |
| Drei und mehr Einheiten | Die übrigen gemeinsam, praktischer über einen Beauftragten (Abschnitt 4). |
| Eigentümer ist Verwalter | Der Verwaltende (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Für eine Klage sollte ein Beschluss vorliegen; ob sie ohne ihn von seinen Befugnissen nach § 27 Abs. 1 WEG gedeckt ist, hängt von Betrag und Kosten ab. |
| Stufe | Wann | Inhalt |
|---|---|---|
| Zahlungserinnerung | wenige Tage nach Fälligkeit | Freundlich, mit Betrag, Monat und Konto. Manchmal ist es nur ein vergessener Dauerauftrag. |
| Mahnung mit Frist | nach zwei bis vier Wochen | Rückstand nach Monaten aufgeschlüsselt, Zahlungsfrist von etwa 14 Tagen, Hinweis auf Verzugszinsen und darauf, dass die Gemeinschaft danach anwaltliche Hilfe nimmt. In Textform, mit Datum, unterschrieben von den übrigen Eigentümern oder ihrem Beauftragten. |
| Beschluss und Anwalt | nach Ablauf der Frist | Beschluss nach Abschnitt 4, dann Übergabe an eine Anwältin oder einen Anwalt. |
Ist der Fälligkeitstag nach dem Kalender bestimmt, gerät der Säumige schon mit Ablauf dieses Tages in Verzug, ohne Mahnung (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ab dann schuldet er Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Die Mahnung lohnt trotzdem: Sie klärt Missverständnisse und belegt, dass die Gemeinschaft den Rückstand verfolgt.
Verjährung: Hausgeldforderungen verjähren in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem sie fällig wurden (§§ 195, 199 BGB). Eine einfache Mahnung hemmt die Verjährung nicht; das tun etwa die Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheids (§ 204 BGB).
Für eine Zahlungsklage gegen einen einzelnen Eigentümer braucht die verwalterlose Gemeinschaft keinen eigenen Beschluss, wenn sein Ergebnis ohnehin feststeht (BGH, V ZR 180/21, entschieden für eine beschlossene Sonderumlage). Sinnvoll ist er trotzdem: Er legt fest, wer handelt und wer den Anwalt beauftragt, und er steht später in der Beschluss-Sammlung. Als Vorlage dient das Muster 4 im Beschlusstext. Wie Sie ohne Verwalter einladen, zeigt der Ratgeber zur Einladungsfrist mit dem Muster Einladung.
Ist ein Eigentümer zum Verwalter bestellt, hilft ein Dauerbeschluss nach § 27 Abs. 2 WEG: „Der Verwalter wird ermächtigt, Hausgeldrückstände ab zwei Monatsbeträgen ohne weiteren Beschluss anwaltlich geltend machen zu lassen.“
Hier endet dieser Ratgeber bewusst. Ob gerichtliches Mahnverfahren oder Klage, welche Kosten entstehen und ob sich eine Vollstreckung lohnt, beurteilt die Anwältin oder der Anwalt im Einzelfall.
Über den Rechtsstreit gegen ihn hat er kein Stimmrecht. Wird seine Stimme trotzdem gezählt, kann das einen Anfechtungsgrund begründen.
Ohne gültigen Beschluss gibt es nichts einzufordern. Fehlt der Wirtschaftsplan, zuerst beschließen, dann mahnen.
Der Rückstand wächst, die Verjährung läuft, und die übrigen Eigentümer finanzieren die Lücke.
Die Erhaltungsrücklage ist für die Erhaltung angespart. Reicht das Geld für laufende Rechnungen nicht, beschließt die Gemeinschaft besser eine Sonderumlage.
Ob Wirtschaftsplan und letzte Abrechnung selbst stimmen, zeigt der Abrechnungs-Check; Vorschüsse und Fälligkeit beschließen Sie mit dem Muster Wirtschaftsplan.
Ja. Er bleibt Eigentümer, wird wie alle eingeladen und darf teilnehmen. Er stimmt nur nicht mit, soweit es um den Rechtsstreit gegen ihn geht (§ 25 Abs. 4 WEG).
Er bleibt beim Verkäufer. Ein Eigentümer schuldet die Vorschüsse, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft fällig werden (BGH, Urteil vom 16. September 2022, V ZR 180/21, Rn. 17). Der Käufer schuldet grundsätzlich erst die Beträge, die nach seiner Eintragung im Grundbuch fällig werden.
Ja. Ist der Fälligkeitstag nach dem Kalender bestimmt, tritt Verzug ohne Mahnung ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Zinssatz beträgt fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Weitere Kosten beurteilt die Anwältin oder der Anwalt.
Sie allein. Bleibt in der verwalterlosen Gemeinschaft nur ein Eigentümer, der nicht selbst Gegner ist, vertritt er die Gemeinschaft allein (BGH, Urteil vom 16. September 2022, V ZR 180/21). Einen förmlichen Beschluss, über den Sie ohnehin allein abstimmen würden, verlangt der BGH dafür nicht.
Die Gemeinschaft kann eine Sonderumlage beschließen, also zusätzliche Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG. Sie trifft alle Eigentümer nach dem geltenden Verteilerschlüssel, auch den säumigen.
Der 20-Punkte-Check prüft die letzte Abrechnung in fünf Minuten — anonym, ohne Upload. Wer mahnt, sollte sicher sein, dass Wirtschaftsplan und Abrechnung halten.
Zum Abrechnungs-CheckWir bauen die Anwendung, mit der kleine Eigentümergemeinschaften ihre Verwaltung selbst führen. Zum Start im Januar 2027: Buchhaltung mit Bankimport, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung mit Vermögensbericht — gemacht für Eigentümer, die keinen Verwalter finden. Geplant nach dem Start: Beschluss-Sammlung und Versammlung in der Anwendung. Tragen Sie sich auf die Warteliste ein, dann melden wir uns zum Start.
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Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzesangaben beziehen sich auf das Wohnungseigentumsgesetz in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung; Rechtsprechung kann sich ändern. Bei Streitfällen wenden Sie sich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung im Einzelfall; gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.